明治民法（明治29・31年）

永貸借トハ期間三十个年ヲ超ユル不動産ノ賃貸借ヲ謂フ

永貸借ハ五十个年ヲ超ユルコトヲ得ス此期間ヲ超ユル貸借ハ之ヲ五十个年ニ短縮ス

永貸借ハ常ニ之ヲ更新スルコトヲ得然レトモ其更新ノ時ヨリ五十个年ヲ超ユルコトヲ得ス

当事者カ永貸借契約ナルコトヲ明示シ其期間ヲ定メサルトキハ其貸借ハ四十个年ニシテ終了ス

本法実施以前ニ期間ヲ定メテ為シタル不動産ノ賃貸借ハ五十个年ヲ超ユルモノト雖モ其全期間有効ナリ

本法実施以前ニ期間ヲ定メスシテ為シタル荒蕪地又ハ未耕地ノ賃貸借及ヒ永小作ト称スル賃貸借ノ終了ノ時期及ヒ条件ハ日後特別法ヲ以テ之ヲ規定ス

永貸借ハ永貸借契約ヲ以テスルニ非サレハ之ヲ設定スルコトヲ得ス其遺贈又ハ予約ニ付テハ第百十七条ノ規定ニ従フ

当事者相互ノ権利及ヒ義務ハ永貸借ノ設定契約ヲ以テ之ヲ定ム

特別ノ合意ナキトキハ下ノ規定ニ従フ外通常賃貸借ノ規則ニ従フ

永借人ハ永借地ノ形質ヲ変スルコトヲ得但永久ノ毀損ヲ生セシメサルコトヲ要ス

永借人ハ常ニ沼沢ヲ乾凅スルコトヲ得又永借地ノ作業ニ益ス可キトキハ其土地ヲ通過スル水流ヲ変転スルコトヲ得

永借人ハ原野ヲ開墾スルコトヲ得然レトモ所有者ノ承諾アルニ非サレハ定期採伐ニ供シタル小木林ノ樹木ヲ掘取ルコトヲ得ス又定期採伐ニ供セサル樹木ニシテ既ニ二十个年ヲ過キ且其成長ノ年期カ貸借ノ期間ヲ超ユ可キモノヲ採伐スルコトヲ得ス

永借人ハ如何ナル場合ニ於テモ所有者ノ承諾アルニ非サレハ主タル建物ヲ取除クコトヲ得ス従タル建物ト雖モ其存立ノ時期カ貸借ノ期間ヲ超ユ可キモノハ亦同シ

前二条ニ従ヒ永借人カ建物又ハ樹木ヲ取除キタルトキハ其物料及ヒ材木ハ所有者ニ属ス

永借人ハ地底ニ鉱物在ルトキ開坑ノ特許ヲ得タル者ヨリ所有者ニ払ヘル償金ニ付キ何等ノ権利ヲモ有セス然レトモ此特許ヲ得タル者ノ地上ニ加ヘタル損害ノ為メ賠償ヲ受クル権利ヲ有ス

永借地ニ既ニ採掘ヲ始メ且特別法ニ従フヲ要セサル石類、石灰類其他ノ物ノ石坑アルトキハ永借人ハ其収益ヲ継続ス

右石坑ヲ未タ採掘セス又ハ其採掘ヲ廃止シタルトキハ永借人ハ永借地ノ改良ノ為メ石其他ノ物料ヲ採取スルコトヲ得

永貸人ハ永貸借契約ノ当時ノ現状ニテ永貸物ヲ引渡スモノトス

永貸人ハ貸借ノ期間大小修繕ヲ負担セス

Lorsque Je droit sur la substance de la chose se trouve réuni sur la même tête avec le droit sur les produits de cette chose, le droit de propriété est parfait et intégral. Mais si une personne n'a de droit que sur la substance de la chose, et qu'à une autre appartienne, outre un droit sur la substance, le droit exclusif à la jouissance des produits, alors le droit de propriété est divisé et imparfait pour toutes deux. Le premier s'appelle propriétaire principal, et le second propriétaire usufruitier.

La séparation du droit sur la substance d'avec le droit sur les produits, s'établit soit par la volonté du propriétaire, soit par les dispositions de la loi. Suivant la différence des rapports qui existent entre le propriétaire principal et le propriétaire usufruitier, les biens dont la propriété est divisée s'appellent fiefs, biens emphytéotiques ou à ferme héréditaire. II est traité des fiefs dans les lois spéciales relatives aux fiefs, et des biens emphytéotiques ou à ferme héréditaire dans le chapitre des contrats de louage.

On appelle contrat de ferme héréditaire, celui par lequel on cède à une personne et à ses héritiers l'usufruit [domaine utile] d'un bien-fonds, sous la condition qu'il fournira en échange des produits annuels, soit une rente annuelle fixée proportionnellement aux revenus, en argent ou en nature, soit des services proportionnés.

Lorsque le possesseur ne fournit qu'un cens modique dans le seul but de reconnaître le droit du propriétaire du fonds [domaine direct], le fonds s'appelle bien emphytéotique, et le contrat conclu à ce sujet s'appelle contrat d'emphytéose (ou cens héréditaire).

En cas de doute sur la question de savoir si un usufruit tient à un contrat de ferme héréditaire ou à un contrat d'emphytéose, on aura égard au montant du cens annuel et aux autres charges. Si le montant du cens et des charges est hors de toute proportion avec les revenus nets annuels, l'usufruit [domaine, utile] est considéré comme tenant à une emphytéose; mais si l'on peut établir une proportion, du moins en se reportant aux temps reculés et en supposant que les terres ont été livrées en état de jachère, alors l'usufruit s'applique à un contrat de ferme héréditaire (art. 359).

Le nu propriétaire [direct] est notamment en droit d'interdire au propriétaire usufruitier [utile] non-seulement toute dégradation de l'objet de l'usufruit [du domaine utile], mais encore toute modification qui pourrait rendre l'exercice de ses droits plus difficile ou impossible.

Il peut, par conséquent, exiger que le propriétaire usufruitier [utile] prenne soin de la conservation et de la culture du fonds. Si celui-ci néglige l'accomplissement de ses devoirs, nonobstant l'invitation qui lui en a été faite, ou s'il est incapable de supporter les charges qui pèsent sur le fonds, le nu propriétaire [direct] peut insister pour la cession du fonds à d'autres fermiers ou censitaires.

Le propriétaire usufruitier a aussi droit à une part proportionnelle dans tout trésor que I on vient à découvrir (art. 399). Il est même en droit de diminuer le fonds lorsqu'il peut prouver au nu propriétaire que l'on ne saurait autrement se servir du fonds (art. 1129).

Tout nouveau propriétaire usufruitier est tenu en général de se faire donner par le nu propriétaire un certificat de reconnaissance, ou un titre constatant le renouvellement de l'usufruit.

C'est d'après la constitution de chaque province et les lois politiques, que l'on doit déterminer s'il existe entre les usufruitiers et les nu propriétaires d'autres rapports que ceux ci-dessus énumérés, et quels sont les droits et les obligations qui subsistent en particulier entre les propriétaires fonciers et leurs vassaux.

長期ノ賃貸トハ他人ニ属シタル不動産ヲ当然ニ使用スルコトヲ得可キ対物権ヲ云フ此権利ヲ得ルニハ其不動産ヲ所有シタル者ニ対シ償ヲナス為メ金額又ハ天然ノ産物ヲ以テ毎歳借料ヲ出ス可キ約定ヲ為ス可シ

此権ヲ定ム可キ証書ハ之カ為メ備ヘタル公ケノ簿冊ノ謄記ス可シ

長期ノ賃借ヲ為シタル者ハ土地ノ所有者ニ属スル諸権利ヲ行フコトヲ得可シ但シ其土地ノ価額ヲ減ス可キ事ヲ為スヲ得ス

又長期ノ賃借ヲ為ス者ハ石類、石油、泥炭(ツールブ)、陶土(アルシル)及ヒ之ニ類似ノ物ニシテ土地ノ部分ヲ為ス物ヲ鑿取スルコトヲ得ス但シ長期ノ賃借ノ権利ヲ開始スル時既ニ開鑿シタル物ハ格別ナリトス

賃借主ハ枯木又ハ賃借ノ権アル間ニ偶生ノ事ニ因リ倒レタル木ヲ己レノ所得ト為スヲ得可シト雖モ亦其木ノ代リニ他ノ木ヲ植附ルノ義務アリ又自己ニテ植附タル物ハ随意ニ之ヲ取扱フコトヲ得可シ

賃貸シタル不動産ノ所有者ハ毫モ其不動産ノ修繕等ニ管係スルコト無シ

賃借主ハ其賃借シタル不動産ヲ保持シ且ツ尋常ノ修繕ヲ為スノ義務アリ

又建築ヲ為シ、荒野ヲ墾耕シ又ハ植附物ヲ為シテ土地ヲ改良スルコトヲ得可シ

賃借主ハ家屋、土工、建築物及ヒ自分ニテ植附タル物ニシテ賃借ノ権ヲ行フ可キ期限ノ経過セシ時現ニ其土地ニ在ル植附物等ノ代価ヲ強テ其土地ノ所有者ニ払ハシムルヲ得ス

契約ヲ結フ双方ノ者ノ契約ニ牴触セサル間ハ此巻ノ規則ニ循フ可シ

土地ノ譲与ハ一種ノ契約ニシテ之ニ依リ地所ヲ改良シ及ヒ金額若クハ収獲物ヲ以テスル定額ノ年租ヲ納致スル責課ヲ立定シテ以テ其地所ヲ有期若クハ無期ニ賃佃スル所ノ者ヲ謂フ

賃佃契約ハ第千五百六十二条第千五百六十三条及ヒ第千五百六十四条ノ各条則ニ反対スル者ニ非サルヨリハ結約者双方ノ約諾ヲ以テ之ヲ締結スルコトヲ得可シ

賃佃者ハ賃佃地所ニ属スル地租及ヒ其他ノ責課ヲ負担セサル可カラス若シ特別ナル契約ノ在ルコト無キニ於テハ則チ下条ノ規則ニ准依ス可キ者トス

賃佃者ハ賃佃地所ニ生出スル収獲物及ヒ其地所ニ随属スル物件ノ所有者ト為ル者トス

賃佃地所ニ於テ発見スル宝貨若クハ鉱物ニ関シテハ賃佃者ハ所有主ト同一ナル権理ヲ有ス

Le cens emphytéotique ne peut s'établir que sur des immeubles et par acte public.

Lors de la constitution du cens emphytéotique, le contrat déterminera, à peine de nullité, la valeur de l'immeuble et la rente annuelle à payer.

Lorsque la rente consiste en une quantité déterminée de fruits, le contrat indiquera leur espèce et leur qualité.

Si elle consiste dans une certaine portion des produits de l'immeuble, l'emphytéote devra, à défaut de convention expresse sur l'intervention du propriétaire, l'avertir, lui ou son représentant, du jour où il se propose de commencer la récolte de chaque sorte de fruits, afin qu'il puisse, par lui même ou par l'intermédiaire de son représentant, assister à toutes les opérations, jusqu'au moment où il touchera la part lui revenant.

L'avis une fois donné, l'emphytéote pourra faire sa récolte sans le concours du propriétaire, de son représentant ou de tout autre intervenant.

En cas d'expropriation forcée, on se conformera à la disposition du premier paragraphe de l'article 1627, lorsque la totalité de l'immeuble sera expropriée.

S'il n'y en a qu'une partie, on répartira l'indemnité entre le propriétaire du domaine direct et celui du domaine utile; ce dernier recevant la portion du capital du cens proportionnelle à la partie expropriée, d'après la valeur attribuée à tout l'immeuble lors de la constitution du cens, ou qui doit servir de base au rachat. Le reste appartiendra à l'emphytéote.

Dans ce cas, le cens subsistera sur le reste de l'immeuble avec une réduction correspondante du capital et de la rente, à moins que l'emphytéote n'opte pour le rachat total ou pour l'abandon au profit du propriétaire du domaine direct.

Lorsque, conformément aux conventions, on devra payer l'indemnité, le propriétaire du domaine direct ne percevra qu'à ce titre, la portion de l'indemnité qui appartient à l'emphytéote.

L'emphytéote fait siens les produits du fonds et de ses accessoires.

Il a le même droit que le propriétaire sur les trésors et les mines du fonds emphytéotique.

L'emphytéose est un droit réel qui donne la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, à charge de payer au propriétaire une redevance annuelle, en argent ou en nature.

L'emphytéose peut être établie à perpétuité.

L'emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds. Il peut aliéner son droit et l'hypothéquer; le propriétaire n'a droit à aucune redevance extraordinaire à l'occasion de l'aliénation ou du partage de la communauté.

L'emphytéote ne peut rien faire qui diminue la valeur du fonds. Il ne peut ouvrir des mines, carrières ou tourbières.

L'emphytéote peut faire tout ce qui améliore l'héritage; il jouit de toute espèce de bois, en se conformant à l'aménagement ou à l'usage constant des propriétaires; il a même le droit de défricher dans l'intérêt de la culture.

L'emphytéote peut améliorer l'héritage par des constructions et des plantations. Il peut les enlever soit pendant la durée de l'emphytéose, soit à l'expiration de son droit, en rétablissant les lieux dans leur état primitif. Le propriétaire a, en tout cas, un droit de rétention jusqu'au payement de ce qui lui est dû par l'emphytéote. S'il veut conserver les constructions et plantations, il doit en payer la valeur.

Art. 1er. L'emphytéose est un droit réel, qui consiste a avoir la pleine jouissance d'un immeuble appartenant à autrui, sous la condition de lui payer une redevance annuelle, soit en argent, soit en nature, en reconnaissance de son droit de propriété.

Le titre constitutif de ce droit devra être transcrit dans les registres publics à ce destines.

Art. 3. L'emphytéote exerce tous les droits attachés à la propriété du fonds, mais il ne peut rien faire qui en diminue la valeur.

Ainsi il lui est défendu, entre autres, d'en extraire des pierres, de la houille, de la tourbe, de l'argile et autres matières semblables faisant partie du fonds, à moins que l'exploitation n'en ait déjà été commencée à l'époque de l'ouverture de son droit.

Art. 4. Il profitera des arbres morts ou abattus par accident pendant la durée de son droit, à la chars de les remplacer par d'autres, et il pourra également disposer à sa volonté de toutes les plantations qu'il aura faites lui-même

Art. 5. Le propriétaire n'est tenu à aucune réparation.

L'emphytéote est obligé d'entretenir l'immeuble donné en emphytéose, et d'y faire les repartions ordinaires.

Il peut améliorer l'héritage par des constructions, des défrichements, des plantations.

Art. 8. L'emphytéote ne pourra forcer le propriétaire du fonds à payer la valeur des bâtiments, ouvrages, constructions et plantations quelconques qu'il aurait fait élever, et qui se trouvent sur le terrain à l'expiration de l'emphytéose.

Art. 17. Les dispositions du présent titre n'auront lieu que pour autant qu'il n'y aura pas été déroge par des conventions des parties, sauf la disposition de l'article 2 du présent titre.

永借人ハ永借地ノ形質ヲ変スルコトヲ得但永久ノ毀損ヲ生セシメサルコトヲ要ス

永借人ハ常ニ沼沢ヲ乾凅スルコトヲ得又永借地ノ作業ニ益ス可キトキハ其土地ヲ通過スル水流ヲ変転スルコトヲ得

永借人ハ原野ヲ開墾スルコトヲ得然レトモ所有者ノ承諾アルニ非サレハ定期採伐ニ供シタル小木林ノ樹木ヲ掘取ルコトヲ得ス又定期採伐ニ供セサル樹木ニシテ既ニ二十个年ヲ過キ且其成長ノ年期カ貸借ノ期間ヲ超ユ可キモノヲ採伐スルコトヲ得ス

永借人ハ如何ナル場合ニ於テモ所有者ノ承諾アルニ非サレハ主タル建物ヲ取除クコトヲ得ス従タル建物ト雖モ其存立ノ時期カ貸借ノ期間ヲ超ユ可キモノハ亦同シ

ART. 271. L'emphytéote ne peut apporter au sol des changements susceptibles d'entraîner des dommages permanents.

永借人ハ永借地ノ形質ヲ変スルコトヲ得但永久ノ毀損ヲ生セシメサルコトヲ要ス

永借人ハ常ニ沼沢ヲ乾凅スルコトヲ得又永借地ノ作業ニ益ス可キトキハ其土地ヲ通過スル水流ヲ変転スルコトヲ得

永借人ハ原野ヲ開墾スルコトヲ得然レトモ所有者ノ承諾アルニ非サレハ定期採伐ニ供シタル小木林ノ樹木ヲ掘取ルコトヲ得ス又定期採伐ニ供セサル樹木ニシテ既ニ二十个年ヲ過キ且其成長ノ年期カ貸借ノ期間ヲ超ユ可キモノヲ採伐スルコトヲ得ス

永借人ハ如何ナル場合ニ於テモ所有者ノ承諾アルニ非サレハ主タル建物ヲ取除クコトヲ得ス従タル建物ト雖モ其存立ノ時期カ貸借ノ期間ヲ超ユ可キモノハ亦同シ