Art. 663 et 664. -152. L'article 1589 du Code français n'a qu'une seule disposition sur la promesse de vente et elle donne lieu à bien des difficultés, tant pour ce qu'elle dit explicitement que pour ce qu'elle a négligé de dire.
Cet article porte que ” la promesse de vente vaut " vente, 101'8 qu'il y a consentement réciproque des " deux parties sur la chose et sur le prix."
Le cas où se place la loi française étant celui d'une promesse réciproque de vendre et d'acheter, laisse complètement sans solution la promesse unilatérale de vendre et la promesse unilatérale d'acheter. Dans ces deux cas, il est bien impossible de dire que " la promesse vaut vente ou achat car il ne peut pas y avoir vente tant que l'acheteur n'est pas engagé, ni achat tant qu'il n'y a pas de vendeur.
Il a donc fallu régler, dans le Projet, ces deux promesses unilatérales; c'est l'objet des articles 663 et 664.
On a dû régler ensuite le cas de la promesse réciproque; c'est l'objet de l'article 665 (e).
153. I. Promesse unilatérale de vendre. Une pareille promesse ne peut être actuellement translative de propriété, puisque le promettant ne pourrait être dépouille de son droit de propriété sans acquérir une créance du prix et que l'autre partie, en obtenant le droit d'acheter, n'a pas encore déclare vouloir en user.
Le promettant est donc obligé sous une condition suspensive dont l'accomplissement dépend de la volonté d'autrui.
Lorsque le stipulant déclarera vouloir acheter, la condition sera remplie et le promettant devra passer le contrat de vente, naturellement par écrit, pour qu'il n'y ait pas d'incertitude sur l'exécution de son obligation. La loi ne veut pas d'ailleurs que le stipulant puisse laisser le promettant dans une incertitude indefinie sur le parti qu'il prendra; si donc la convention n'a pas fixé de délai pour l'exercice de la faculté d'acheter, le promettant peut demander au tribunal d'en fixer un, passé lequel le droit d'acheter sera perdu. C'est l'application d'un principe général déjà posé par les articles 423 et 435, et qu'on retrouvera dans plusieurs autres matières (v. art. 6G9).
154. Supposons que le promettant requis de passer le contrat s'y refuse. Il y a ILL une obligation de faire et il semblerait que, le promettant ne pouvant être matériellement contraint à un acte qui exige sa volonté, l'obligation ne puisse que se résoudre eu dommages-intcrc-ts (v. art. 402 et 403). Mais on n'est pas dans un de ces cas où l'exécution forcée soit impossible: rien n'empêche que le promettant soit dessaisi de la possession de la chose qui sera considérée des lors comme vendue ct, si le stipulant en est évincé, rien ne s'oppposcra à ce qu'il ait contre le promettant l'action en garantie d'éviction, surtout si le prix a déjà été payé.
Pour que ces effets produisent, il suffit, mais il est nécessaire, que le tribunal rende un jugement qui tienne la vente pour faite et qui forme titre de vente et d'achat entre les parties: ce sera même un titre authentique, là où le promettant ne devait fournir qu'un titre sous seing prive.
Mais une grande difficulté pourrait se présenter et la loi doit la résoudre.
Si, dans l'intervalle, le promettant avait aliéné la chose à un tiers, et qu'il s'agît d'un immeuble, et que ce tiers eût fait la transcription, il se rait impossible que le jugement dépouillât ce tiers; un contrat volontaire de vente ne l'aurait pas pu, le jugement qui en tient lieu ne doit pas le pouvoir davantage.
D'un autre côté, celui auquel a été faite la promesse de vente ne doit pas être à la pure discrétion du promettant.
La loi déclare donc que si le stipulant a fait la transcription de la promesse de vente, il a sauvegardé son droit éventuel de propriété contre les aliénations intérimaires que pourrait faire le promettant: les tiers sont alors prévenus que celui avec lequel ils traitent n'a plus qu'un droit résoluble sur la chose et que cette résolution s'accomplira quand le stipulant exercera la condition suspensive de son propre droit.
Ce cas est loin d'être le seul où une transcription s'applique à des droits éventuels (v. art. 372).
Lorsque, plus tard, le jugement sera rendu en faveur du stipulant, il sera mentionné en marge 'de ladite transcription et toute incertitude cessera.
Si la transcription de la promesse n'avait pas été faite, la transcription du jugement seul ne mettrait obstacle qu'aux aliénations postérieures. Toutefois, le stipulant pourrait toujours faire la transcription de sa demande, pour se garantir contre les aliénations qui auraient lieu pendant le procès (v. art. 372, 1cr al.).
Si, au lieu d'un immeuble, objet de la promesse unilatérale de vente, nous supposons qu'il s'agisse d'un meuble et qu'avant la décision du stipulant, il ait été aliéné et livre à un tiers de bonne foi, celui-ci ne ponvant être privé de la chose (v. art. 366), la promesse ne pourrait se résoudre qu'en dommages-intérêts.
155. II. Pr omesse unilatérale d'à c A e 1er. Cette promesse a des similitudes et des différences avec la précédente. Elle est régie par les deux mêmes articles, sauf le dernier alinéa de l'article 664 qui ne s'applique qu'à la promesse de vendre.
Ainsi, celui qui a promis d'acheter dès que le stipu-, lant déclarera vouloir vendre, sera tenu de passer le contrat quand le stipulant se prévaudra de la promesse qui lui a été faite; il pourra seulement, s'il n'y a pas de délai fixé pour l'exercice du droit auquel il est soumis, en faire fixer un par le tribunal.
Si le promettant refuse de passer le contrat, le tribunal rendra un jugement qui le déclarera acheteur, au prix et aux conditions fixées, et s'il s'agit d'un immeuble, le jugement sera transcrit.
Jusqu'ici nous n'avons que des ressemblances entre les deux promesses.
Mais voici où est la différence, et elle est considérable.
Lors même que la promesse d'achat aurait été transcrite par le promettant, elle ne le préserverait pas des aliénations que le stipulant aurait pu faire de la chose qui est restée à son entière disposition: ici, il n'y a pas eu, pour le promettant, acquisition de la propriété sous condition, ou, cette condition étant purement potestative pour le stipulant, on doit reconnaître qu'en aliénant sa chose à un autre, il s'est mis volontairement hors d'état de se prévaloir vis-à-vis du promettant de la faculté de lui imposer la vente stipulée.
Il en est de 'même s'il s'agit d'un objet mobilier et qu'il ait été aliéné et livré à un tiers.
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(e) Le Code italien n'a ni complété ni même reproduit l'article 1589 (ln Code français; ce n'pst pas supprimer les difficultés, c!)r, en Italie comme en Fmnce, on doit faire des promesses de vente qui ne sont pas nécessairement des ventes actuelles.