371. Le défaut de transcription ne pourra être opposé au premier acquéreur par les acquéreurs ou cessionnaires subséquents, même de bonne foi, qui étaient chargés par la loi, par la justice ou par convention, de faire faire la première transcription, ni par leurs héritiers ou ayant-cause généraux.
Cette disposition se trouve dans le Code civil français (art. 941), au sujet des donations entre-vifs qui, on l'a dit, ont été, dès le principe, soumises à la transcription, quand la vente ne l'était pas encore. Le Code italien (art. 1944) la présente également, avec une application générale aux actes gratuits et onéreux. Bien que la loi française de 1855 n'ait pas déclaré l'article 941 applicable aux actes onéreux, on n'a jamais mis en doute qu'il le fût, par identité de motifs.
Lorsque la première cession a été faite à un incapable dûment représenté ou autorisé, c'est au gardien de ses intérêts qu'incombe l'obligation de faire faire la transcription: le tuteur la fera faire pour le mineur ou l'interdit, le mari pour la femme; s'il s'agit d'une personne morale qui a acquis, comme l'Etat, un département, une commune, un établissement public ou une corporation, c'est au fonctionnaire public ou à l'agent qui représente cet être moral à procéder à la mesure conservatoire qui doit préserver l'acquéreur de l'éviction résultant d'une nouvelle cession; les administrateurs nommés par la justice, comme les syndics de faillite, ont le même devoir; il en est de même enfin d'un mandataire conventionnel chargé d'acheter un immeuble: il n'aura rempli complètement son mandat que lorsqu'il aura fait faire la transcription. Si, avant que la transcription ait été faite par les soins du mandataire légal, judiciaire ou conventionnel, une autre acquisition a été transcrite, la priorité lui appartient, en principe, et il n'y aura même pas, en faveur des mineurs ou des interdits un de ces secours extraordinaires qu'on trouve dans les lois, même à l'encontre des tiers de bonne foi; le seul droit qui leur appartienne est un recours en indemnité contre leur tuteur; les mandants n'auront également qu'une action en dommages-intérêts contre leur mandataire négligent.
Mais, si c'était le tuteur, le mari, le représentant légal, judiciaire ou conventionnel, qui lui-même eût acquis le bien déjà cédé et eût fait transcrire le nouveau titre, alors, ce ne serait plus d'une indemnité en argent qu'il serait tenu: comme il devrait la réparation aussi complète qu'il peut la donner, il serait privé du droit d'évincer lui-même celui qu'il devait préserver de l'éviction d'autrui (comp. p. 219). Rien n'est plus juste que cette solution et on voit quelle vive lumière elle jette sur la théorie précédente. Peut-être, cependant, ce représentant était-il de bonne foi au moment où il a acquis et transcrit, peut-être l'acquisition de l'incapable était-elle antérieure à son entrée en fonctions; mais comme son devoir était de prendre une connaissance exacte des droits dont il avait lu garde, sa faute suffit à justifier cette sévérité de la loi. Il y aurait encore bonne foi, si le tuteur étant mort avant de faire la transcription pour le mineur, son héritier, ignorant la première cession, avait lui-même acheté le bien et fait transcrire le premier: sa qualité d'héritier le soumettant aux obligations de son auteur, lui enlèverait le droit d'évincer le mineur.
Une observation importante reste à faire sur les deux articles précédents: il ne faillirait pas croire que la mauvaise foi du second cessionnaire ou son manquement à ses devoirs de tuteur, de représentant ou de mandataire, au sujet de la transcription, doivent entraîner le législateur à donner la même solution lorsqu'il arrivera à la matière des priviléges et hypothèques et à l'inscription à laquelle sont soumises ces sûretés pour être opposables aux ayant-cause du débiteur.
Entre la propriété et ses démembrements, d'une part, et les priviléges et hypothèques, d'autre part, il y a une profonde différence, au point de vue qui nous occupe: les premiers sont incompatibles les uns avec les autres, comme seraient deux droits de propriété sur la même chose; ou, tout au moins, les uns amoindrissent les autres, comme l'usufruit, le louage, ou l'hypothèque amoindrit la propriété; la priorité y a donc une importance essentielle; au contraire, les priviléges et hypothèques peuvent coexister, appartenir à des personnes différentes sur le même bien, sans s'exclure nécessairement, sans que l'un soit la destruction de l'autre; ainsi, un créancier, primé dans le rang d'hypothèque qu'il espérait, peut être payé avec d'autres biens du débiteur, ou par une caution; les biens mêmes hypothéqués peuvent suffire à payer plusieurs créanciers inscrits. Si donc on suppose que le second créancier hypothécaire connaît la première hypothèque, quoiqu'elle ne soit pas inscrite, la bonne foi ne l'oblige pas à s'abstenir de traiter, elle ne lui défend pas de se hâter de prendre inscription, car il a pu croire que si le premier créancier était peu diligent, c'est qu'il avait d'autres garanties de payement.
Lorsque c'est un tuteur ou un mandataire qui, ayant négligé de prendre inscription d'une hypothèque pour son pupille ou pour son mandant, a inscrit le premier sa propre hypothèque, on doit décider de même que la priorité de droit sera acquise à la priorité de date de l'inscription; il y a d'ailleurs des formalités et des procédures, dites de purge et d'ordre, qui seraient troublées et entravées si l'ordre et la priorité des inscriptions pouvaient être contestés par des allégations de faute ou de mauvaise foi chez le tuteur ou le mandataire le premier inscrit. En pareil cas, la faute du tuteur sera réparée par les voies ordinaires ouvertes au pupille; il serait même possible d'organiser pour lui un moyen de se faire attribuer directement le profit de la collocation du tuteur.