166条
L'emphytéose est un bail d'immeuble à long terme ou de plus de trente années.
Elle ne peut excéder cinquante ans.
Si elle a été faite pour une plus longue durée, elle est réduite à ce terme.
Elle peut toujours être renouvelée.
166. L'emphytéose est un bail d'immeuble à long terme ou de plus de trente années.
Elle ne peut excéder cinquante ans.
Si elle a été faite pour une plus longue durée, elle est réduite à ce terme.
Elle peut toujours être renouvelée.
On trouve dans plusieurs pays d'Europe une espèce particulière de bail, dont le nom et l'origine sont grecs; les Romains l'ont adoptée, en lui conservant son nom grec, et en Europe, le nom est resté avec l'institution plus ou moins modifiée.
Le mot exprime l'idée d'ensemencement; en effet, le bail dont il s'agit a été, à l'origine, un bail de terres incultes, généralement conquises par la guerre, et que le preneur devait défricher et mettre en culture.
Ce qui caractérisait surtout ce bail, c'est que le preneur pouvait conserver le fonds indéfiniment, pourvu qu'il continuât à payer exactement la redevance annuelle.
Son droit avait, dès lors, une grande analogie avec la propriété; aussi le preneur pouvait-il faire sur la chose toutes les transformations utiles.
D'un autre côté, les pertes de jouissance étaient à sa charge: le bailleur n'en était pas garant.
Dans tous les pays féodaux, en Europe, au moyen-âge, ce genre de bail prit une grande extension; c'était la condition générale des terres: les seigneurs ne pouvant faire aisément cultiver leurs terres par des ouvriers agricoles qu'il aurait fallu surveiller, les donnaient à emphytéose aux paysans. On disait que ces derniers avaient la propriété utile et que les seigneurs gardaient la propriété directe.
En France, la Dévolution abolit les redevances perpétuelles en fixant un mode de rachat pour en affranchir les terres; une loi de 1790 limita la plus longue durée des baux à 99 ans (trois existences moyennes d'homme). Le code civil n'a pas parlé de l'emphytéose, ce qui a fait douter à quelques auteurs que cette convention fût encore permise; la jurisprudence l'admet comme bail, en vertu de la liberté des conventions, mais dans les limites de la loi de 1790, c'est-à-dire pour une durée do 99 ans.
En Belgique, en Hollande et dans plusieurs autres pays du Nord de l'Europe, l'emphytéose est admise d'une façon assez analogue à celle du droit romain.
Au Japon, sous l'influence du régime féodal, l'emphytéose parait avoir été aussi la condition des terres mises en culture.
Les seigneurs étaient considérés comme propriétaires directs dos terres cultivées par les paysans et ceux-ci, en payant annuellement une large portion des fruits, paraissaient acquitter, à la fois, un impôt foncier et une redevance, à raison de leur propriété utile.
Ce n'est pas ici le lieu de rechercher les différences que l'emphyteose (sous le nom de tchau-ki-tyn-chiakou) a pu présenter au Japon, dans chaque province, comparativement aux autres provinces ou aux pays d'Europe.
Cette étude ne pourrait être faite que par un légiste japonais ayant parcouru les principaux hans japonais et en s'y livrant à de sérieuses investigations.
Les auteurs du Projet actuel ne se proposent pas de reproduire les pîus usitées des anciennes coutumes, en cette matière: ce qui conviendrait à certaines provinces pourrait ne pas convenir aux autres. On a seulement voulu régler, en l'absence de stipulations particulières des parties, les baux à longue durée qui seront surtout utiles pour mettre en culture les terres encore en friches (incultes).
Le plus souvent, ces terres étant propriété de l'Etat seront données par lui à long bail et les présentes règles s'y appliqueront.
Il est clair qu'en pareil cas les fermiers ont besoin d'être encouragés par la perspective d'un long bail; autrement, ils n'auraient pas la récompense de leurs peines du défrichement.
D'un autre côté, le bail ne doit pas avoir une trop longue durée, parcequ'il priverait le propriétaire ou ses héritiers de la libre disposition de la chose au préjudice de l'intérêt général qui demande la facile circulation des biens; en sens inverse le preneur ou ses héritiers souffriraient d'une trop longue durée du bail.
On verra aussi que, à raison de la longue durée du bail, le bailleur n'a pas l'obligation continue de procurer au preneur la jouissance du fonds, il n'est pas garant de cette jouissance, laquelle est aux risques du preneur.
C'est un sage emprunt à l'ancienne emphytéose grecque et romaine.
Du moment que l'emphytéose est une sorte particulière de bail, il se présentera une première question, peut-être fréquente, dans la pratique, à savoir: à quel signe reconnaîtra-t-on que les parties ont entendu faire un contrat d'emphytéose plutôt qu'un bail ordinaire.
D'abord, si les parties ont donné au contrat son nom légal, il n'y aura pas de difficulté, et elles auront toujours cette faculté. Mais si elles ont négligé cette précaution, les tribunaux ne pourront décider la question que par les circonstances.
La durée du bail sera une indication importante; si le bail est fait pour 30 années ou au delà, il y aura présomption que les parties ont voulu établir une empbytéose, plutôt qu'un bail ordinaire; s'il s'agit de ferres en friches ou incomplètement mises en culture, la présomption sera encore fortifiée. Dans le doute, on pourra décider que les parties ont fait un bail ordinaire: car l'emphytéose restera une exception et les exceptions ne se présument pas, elles doivent être prouvées par la partie intéressée.
Le texte même de l'article premier ne demande pas une longne explication. Le délai de trente ans est assez long pour permettre au preneur do tirer un profit sérieux des terres qu'il aura défrichées; le délai de 50 ans est un maximun que la loi ne permet de dépasser qu'au moyen d'un renouvellement, lequel, fait en connaissance de cause par les parties, n'a plus les inconvénients d'un engagement fait trop long-temps à l'avance.
Du reste, il est juste que, si les parties ont stipulé un plus long délai, le contrat ne soit pas nul, mais seulement réduit au terme permis par la loi.
Il était nécessaire de le dire, car dans les contrats onéreux, les clauses prohibées ont souvent pour effet de vicier le contrat. Ici cela eût été d'une rigueur exagérée.