ボワソナードプロジェ（明治23年）

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初版

184条

Si le titre constitutif ne fixe pas la durée du droit de superficie à l'égard des constructions déjà faites, le droit est présumé établi pour un temps égal à la durée desdites constructions, lesquelles ne pourront recevoir de grosses réparations que du consentement du propriétaire du sol.

Si le sol est déjà planté d'arbres forestiers, le droit de superficie est censé établi pour durer jusqu'à l'époque où les arbres seront abattus, ou auront atteint leur plus grand développement utile.

第二版

188条

(Durée du droit.)

Si le titre constitutif ne fixe pas la durée du droit de superficie à l'égard des constructions déjà faites ou à établir par le superficiaire, le droit est présumé établi pour un temps égal à la durée desdites constructions, lesquelles ne pourront recevoir de grosses réparations que du consentement du propriétaire du sol.

Si le sol est déjà planté d'arbres forestiers ou doit en être planté par le superficiaire, le droit de superficie est censé établi pour durer jusqu'à l'époque où les arbres seront abattus, ou auront atteint leur plus grand développement utile.

(Congé.)

Le droit de superficie s'éteint, en outre, par les mêmes causes que le droit de bail ordinaire, à l'exception du congé donné par le propriétaire du sol.

Le superficiaire peut toujours donner congé, en prévenant un an à l'avance ou en payant une annuité non échue.

Art. 188. — 245. La loi ne pouvait soumettre le droit de superficie à la même durée que l'emphytéose: cette durée aurait pu être excessive dans certains cas et insuffisante dans d'autres.

Le système auq uel la loi s'est arrêtée répond à l'intention probable des parties: le droit durera autant que les bâtiments.

Mais le superficiaire pourrait abuser de sa position, en remettant les bâtiments à neuf, périodiquement et à mesure qu'ils seraient menacés de tom ber de vétusté.

La loi prévient cette fraude, en adoptant un système déjà usité en France pour assurer l'alignement des rues et leur redressement, sans recourir à l'expropriation; c'est d'empêcher les grosses réparations ou réconfortations (voy. pp. 88 et 90). Le superficiaire ne pourra faire ces travaux que si le propriétaire l'y autorise et il est clair que celui-ci pourra mettre à cette autorisation les conditions qu'il jugera à propos; comme, par exemple, l'élévation de la rente annuelle.

Pour ce qui concerne les plantations, le système de la loi est également facile à justifier: quand les arbres ont atteint leur plus grand développement utile, c'està-dire, quand ils ne gagneraient pas à être conservés, le droit doit cesser: le superficiaire les abattra et son droit prendra fin, faute d'objet. Il en serait évidemment de même, si Les arbres étaient détruits par accident.

246. Les deux derniers alinéas demandent peu de développements.

Les causes d'extinction du droit de bail ordinaire, sont suffisamment connues par les dispositions antérieures (art. 157 et suiv.). Il suffit de signaler ici: la perte de la chose soumise au droit de superficie, le terme fixe, la résolution pour inexécution des conditions, l'accord des volontés.

La loi ne favorise pas autant, le superficiaire que l'emphytéote, au sujet du défaut de payement de la redevance annuelle: tandis que ce dernier ne peut être expulsé qu'après trois ans de défaut de payement, la loi n'accorde au superficiaire aucune dérogation au droit commun; il pourra donc être soumis à la résolution pour défaut de payement d'un seul terme: en effet, il n'est pas exposé aux mêmes risques que l'emphytéote et s'il est embarrassé, il peut emprunter sur sa maison.

247. Par contre, le superficiaire est doublement protégé au sujet du congé: il ne peut être expulsé par un congé du propriétaire du sol et il peut toujours se retirer après un congé donné par lui-même.

La loi exclut avec raison le congé du propriétaire, lequel ne s'applique qu'aux baux d'une durée indéterminée à l'origine ou renouvelés par tacite réconduction; or, quand la durée du droit de superficie n'est pas déterminée expressément, elle est la même que celle des bâtiments, et quand elle a été déterminée, elle ne comporte pas la tacite l'éconduction; car c'est un droit de propriété des bâtiments bien plus qu'un bail du sol; or, au terme fixé, le sol doit être restitué libre de constructions, sauf le droit de préemption réglé par l'article su i vant.

Au contraire, le superficiaire peut donner congé quand le droit n'a pas de durée fixée: il peut, en effet, ne pas trouver un profit suffisant de ses Tbâtiïnents; il peut désirer les transporter ailleurs (b); il lui suffit pour cela de payer une annuité: le propriétaire du sol n'en éprouvera pas de préjudice sérieux.

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(b) On a déjà eu occasion de signaler (p. 39) l'extrême facilité avec laquelle, au Japon, les bâtiments peuvent être déplacés, soit en les démontant, soit même, en entier.

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新版

188条

(Durée du droit.)

Si le titre constitutif ne fixe pas la durée du droit de superficie, elle est réglée ainsi qu'il suit:

A l'égard des constructions déjà faites ou à établir par le superficiaire, le droit est présumé établi pour un temps égal à la durée desdites constructions, lesquelles ne pourront recevoir de grosses réparations que du consentement du propriétaire du sol.

Si le sol est déjà planté ou doit être planté par le superficiaire, comme il est dit ci-dessus, le droit de superficie est censé établi pour durer jusqu'à l'époque où les arbres seront abattus, ou auront atteint leur plus grand développement.

(Congé.)

Dans les deux cas, le superficiaire peut toujours donner congé, en prévenant un an à l'avance ou en payant une annuité non échue.

Art. 188 et 188 bis (3). -245. La loi ne pouvait soumettre le droit de superficie à la même durée que l'emphytéose: cette durée aurait pu être excessive dans certains cas et insuffisante dans d'autres.

Elle distingue si le titre constitutif a assigné ou non une durée déterminée au droit de superficie.

Au premier cas, il eût pu paraître raisonnable de s'attacher à la nature des constructions (pierres, briques ou bois) et de faire durer le droit en raison directe de la solidité probable des édifices, répondant d'ailleurs au coût probable de leur établissement; mais dans chacun de ces genres de constructions il y a bien des variétés possibles; en outre, si les bâtiments existaient déjà au moment où la superficie avait été cédée, il était possible qu'ils eussent déjà une plus ou moins grande ancienneté.

Le système auquel la loi s'est arrêtée répond à l'intention probable des parties: le droit durera autant que les bâtiments.

Mais le superficiaire pourrait abuser de sa position, en remettant les bâtiments à neuf, périodiquement et à mesure qu'ils seraient menacés de tomber de vétusté.

La loi prévient cette fraude, qui éterniserait presque le droit de superficie, en adoptant un système déjà usité en France pour assurer l'alignement des rues et leur redressement, sans recourir à l'expropriation; c'est d'empêcher les grosses réparations ou réconfortations (voy. nos 62 et 63). Le superficiaire ne pourra faire ces travaux que si le propriétaire l'y autorise et il est clair que celui-ci pourra mettre à cette autorisation les conditions qu'il jugera à propos, comme, par exemple, l'élévation de la rente annuelle.

Pour ce qui concerne les plantations, le système de la loi est également facile à justifier: quand les arbres ont atteint leur plus grand développement utile, c'est- à-dire, quand ils ne gagneraient pas à être conservés, le droit doit cesser: le superficiaire les arrachera et son droit prendra fin, faute d'objet. Il en serait évidemment de même, si les arbres étaient détruits par accident.

246. Dans ce même cas où le droit de superficie n'a pas de durée fixée par le titre constitutif (ou par un acte postérieur toujours possible), le superficiaire peut y mettre fin par un congé; mais la loi refuse ce droit au propriétaire.

Le motif de cette différence entre la superficie et le bail tant ordinaire qu'emphytéotique, où le droit de donner congé d'un bail d'une durée indéterminée est réciproque (v. art. 160, 163 et 166), est que la superficie est un droit de propriété de bâtiments et plantations, bien plus qu'un bail du sol; or, il ne doit pas être permis au propriétaire du sol de mettre fin à un droit de propriété d'autrui. Au contraire, le superficiaire peut ne pas trouver un profit suffisant de ses bâtiments ou plantations, ou il peut désirer les transporter ailleurs (c); il est donc juste qu'il puisse abandonner son droit: il lui suffit pour cela de prévenir le propriétaire un an à l'avance ou de perdre une annuité.

247. La loi devait prévoir le cas, plus rare, où il aurait été assigné au droit de superficie une durée déterminée: elle décide, naturellement, que dans ce cas le droit cesse de 'plein droit à l'arrivée du temps fixé, et elle ajoute (c'est là surtout l'utilité de l'article) qu'il n'y aura pas lieu à tacite réconduction.

Le motif de cette dérogation au droit commun du bail, tant ordinaire qu'emphytéotique (voy. art. 166) est qu'au cas de tacite réconduction, il faudrait encore un congé pour y mettre fin; or, dans ce cas, il serait impossible de ne pas accorder aux deux parties un droit égal de le signifier. Mieux vaut donc refuser ce droit à l'une et à l'autre et observer les conditions premières du contrat; le superficiaire d'ailleurs n'en éprouvera pas un dommage imprévu, car il a dû songer d'avance à se retirer et à disposer de ses bâtiments ou plantations. Mais, bien entendu, il pourra toujours y avoir une réconduction expresse: la loi ne présume plus la volonté des parties, mais elle ne prétend pas défendre de l'exprimer.

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(3) L'ancien article 188 a été dédoublé et complété en ce qui concerne la tacite réconduction qui est ici exclue, tandis que le silence de la loi aurait pu être interprété dans le sens de son admission.

(c) On a déjà eu occasion (nO 17-90) de signaler l'extrême facilité avec laquelle, au Japon? les bâtiments peuvent être démontés (au moins ceux en bois) et transportés ailleurs. ou en est de même des arbres, même à haute tige, lorsque, en prévision du déplacement on a eu soin d'empêcher les racines de s'étendre loin du tronc, ou même, lorsqu'à défaut de cette prévision, on a, pendant un an ou deux, recépé les grosses racines, progressivement, sans déplacer l'arbre pendant qu'il en pousse de nouvelles.

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CONCORDANCE

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第百七十六条条文沿革

既ニ存セル建物又ハ地上権者ノ築造ス可キ建物ニ付キ設定権原ヲ以テ地上権ノ継続期間ヲ定メサルトキハ此建物存立ノ時期間其権利ヲ設定シタルモノト推定ス但其大修繕ハ土地ノ所有者ノ承諾アルニ非サレハ之ヲ為スコトヲ得ス

既ニ存セル樹木又ハ地上権者ノ栽植ス可キ樹木ニ付テハ其地上権ハ樹木ヲ採伐スル時期マテ又ハ其有用ナル最長大ニ至ル可キ時期マテ之ヲ設定シタリト推定ス

此他地上権ハ通常賃借権ト同一ノ原因ニ由リテ消滅ス但所有者ノ為ス解約申入ハ此限ニ在ラス

地上権者ハ一个年前ニ予告ヲ為シ又ハ未タ払期限ノ至ラサル納額ノ一个年分ヲ払フトキハ常ニ解約申入ヲ為スコトヲ得

176.

Si le sol est déjà planté ou doit être planté par le superficiaire, le droit de superficie est censé établi pour durer jusqu'à l'époque où les arbres seront abattus, ou auront atteint leur plus grand développement utile.

Le droit de superficie s'éteint, en outre, par les mêmes causes que le droit de bail ordinaire, à l'exception du congé donné par le propriétaire du sol.

Le superficiaire peut toujours donner congé, en prévenant un an à l'avance ou en payant une annuité non échue.

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