民法（～2019年）

本條ハ天災ニ因リテ賃借物ノ一部カ滅失シタル場合ニ付テ規定セリ元來借賃ナルモノハ賃借物ノ使用ノ對價ナルカ故ニ借賃ノ額ハ大抵賃借物ノ大小多少ニ應シテ之ヲ定ムルモノトス故ニ賃借物ノ一部カ既ニ滅失シタルニ拘ハラス約定ノ借賃ノ全部ヲ払ウヘキモノトセハ當事者ノ結約當時ノ意思ニ反スルコト多カルヘシ是レ本條第一項ニ於テ先ツ賃借人ニ与ウルニ物ノ滅失シタル部分ノ割合ニ應シ借賃ノ減額ヲ請求スル權利ヲ以テシタル所以ナリ例ヘハ一町步ノ田地ヲ年五石ノ借賃ヲ以テ借受ケタル場合ニ於テ其一反步カ震災、水害等ニ因リ崩壞シタルトキハ賃借人ハ爾後四石五斗ノ借賃ヲ払イテ可ナルカ如シ但借賃減額ノ程度ハ必スシモ土地ノ廣狹ノ割合ノミニヨルコトヲ得ス土地ノ部分ニ因リ其價ヲ同シウセサルトキハ其價ニ應シテ減額ヲ爲ササルヘカラス例ヘハ宅地ノ賃貸借ニ於テ表坪ハ裏坪ヨリ貴キヲ常トス故ニ一〇〇〇坪ノ地面ヲ月二〇圓ノ地代ニテ借受ケタル場合ニ於テ裏坪二〇〇坪カ崩壞シタルモ必スシモ借賃ノ二割即チ四圓ノ減額ヲ請求スルコトヲ得ス假ニ表坪二〇〇坪アリテ其借賃三錢坪トセハ裏坪二〇〇坪ニ相當スル借賃ハ三五〇錢ナルカ如シ

右ノ規定ハ未タ充分ニ賃借人ヲ保護スルニ足ラス何トナレハ賃借人ハ初一定ノ面積ヲ有スル土地、家屋等ノ需要アリテ之ヲ賃借スルコト稀ナリトセス此場合ニ於テハ若シ其一部カ滅失スルトキハ假令借賃ヲ減額スルモ全ク契約ノ目的ヲ達スルコト能ハサルコトアリ殊ニ滅失シタル部分カ大ナルトキハ殘部ノミニテハ契約ノ目的ヲ達スルコト能ハサル場合最モ多カルヘシ是等ノ場合ニ於テハ賃借人ハ其契約ヲ繼續スルモ初ニ予期シタル利益ヲ得ルコト能ハサルヲ以テ速ニ其契約ヲ解除スルコトヲ得スンハアルヘカラス是レ本條第二項ノ規定アル所以ナリ（五六三乃至五六六參看）

(1)　賃借物の一部が滅失した場合その他の賃借人が賃借物の一部の使用及び収益をすることができなくなった場合には，賃料は，その部分の割合に応じて減額されるものとする。この場合において，賃借物の一部の使用及び収益をすることができなくなったことが契約の趣旨に照らして賃借人の責めに帰すべき事由によるものであるときは，賃料は，減額されないものとする。

(2)　上記(1)第２文の場合において，賃貸人は，自己の債務を免れたことによって利益を得たときは，これを賃借人に償還しなければならないものとする。

(3)　賃借物の一部が滅失した場合その他の賃借人が賃借物の一部の使用及び収益をすることができなくなった場合において，残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは，賃借人は，契約の解除をすることができるものとする。

（注）上記(1)及び(2)については，民法第６１１条第１項の規律を維持するという考え方がある。

本文(1)第１文は，民法第６１１条第１項の規定を改め，賃借物の一部滅失の場合に限らず賃借物の一部の使用収益をすることができなくなった場合一般を対象として賃料の減額を認めるとともに，賃借人からの請求を待たずに当然に賃料が減額されることとするものである。賃料は，賃借物が賃借人の使用収益可能な状態に置かれたことの対価として日々発生するものであるから，賃借人が賃借物の一部の使用収益をすることができなくなった場合には，その対価としての賃料も当然にその部分の割合に応じて発生しないとの理解に基づくものである。

本文(1)第２文は，賃借物の一部の使用収益をすることができなくなったことが賃借人の責めに帰すべき事由によるものであるときは，本文(1)第１文の例外として賃料の減額はされない旨を定めるものである。これは，賃料債務の発生根拠に関する上記理解を踏まえたとしても，賃借人に帰責事由がある場合にまで賃料の減額を認めるのは相当でないとの指摘を踏まえたものであり，この限りにおいて民法第６１１条第１項の規定を維持するものである（請負，委任，雇用，寄託の報酬請求権に関する後記第４０，１(3)，第４１，４(3) イ，第４２，１(2)，第４３，６参照）。

本文(2)は，賃借物の一部の使用収益をすることができなくなったことによって，賃貸人が賃貸借契約に基づく債務（例えば当該部分のメンテナンスに関する債務）を免れ，これによって利益を得たときは，それを賃借人に償還しなければならない旨を定めるものである。民法第５３６条第２項後段の規律を取り入れるものであり，同法第６１１条第１項の下では従前必ずしも明らかではなかった規律を補うものである。

もっとも，以上の本文(1)(2)に対しては，現行の民法第６１１条第１項の規律のほうが合理的であるとして，同項の規律を維持すべきであるという考え方があり，これを（注） で取り上げている。

本文(3)は，民法第６１１条第２項の規定を改め，賃借物の一部滅失の場合に限らず賃借物の一部の使用収益をすることができなくなった場合一般を対象として賃借人の解除権を認めるとともに，賃借人の過失によるものである場合でも賃借人の解除権を認めることとするものである。賃借物の一部の使用収益をすることができなくなったことによって賃借人が賃借をした目的を達することができない以上，それが一部滅失によるものかどうか， 賃借人の過失によるものかどうかを問わず，賃借人による解除を認めるのが相当であると考えられるからである。賃貸人としては，賃借人に対する損害賠償請求等によって対処することになる。