民法（～2019年）

本條ハ不動產上ノ物權ノ得喪及ヒ變更ヲ以テ第三者ニ對抗スルコトヲ得ルニ必要ナル條件ヲ定メタリ其條件如何曰ク登記（transcription ou inscription, Eintragung）是ナリ蓋シ是等ノ事項ヲ登記簿ニ登記スルトキハ凡ソ第三者ニシテ同一ノ不動產ニ付キ新ニ物權ヲ取得セント欲スル者其他利害ノ關係ヲ有スル者ハ何時ニテモ登記簿ヲ一覽シ以テ其不動產ノ上ニ存スル一切ノ權利ノ實情ヲ詳ニスルコトヲ得ヘシ故ニ不動產ニ關シテハ近世各國ノ法律皆登記ノ制ヲ設ケサルハナシ

登記ノ性質ニ付テハ各國ノ立法例及ヒ學說未タ一定セス或ハ之ヲ以テ權利ノ得喪、變更ノ絕對ノ條件トシ當事者間ニ於テモ登記アルマテハ權利ノ得喪、變更ナキモノトセルアリ或ハ登記ヲ以テ一ノ公示方法ニ過キサルモノトシ登記アレハ第三者之ヲ知レルモノト推定シ登記ナケレハ之ヲ知ラサルモノト推定シ尙ホ反證ヲ許セルアリ或ハ同シク之ヲ公示方法ト認ムルニ拘ハラス第三者ノ善意、惡意ヲ問ハス登記アレハ何人ト雖モ之ヲ知ラスト云フコトヲ得ス登記ナケレハ何人モ之ヲ知ラサルモノト看做シ畢竟第三者ニ對シテハ登記ノ有無ニ因リテ權利確定スヘキモノトセルアリ而シテ此末ノ二主義ニ於テハ皆登記ヲ以テ第三者ノミニ對シ必要ナルモノトシ當事者間ニ於テハ之ナキモ前條ノ規定ニ依リ權利ノ得喪、變更アルモノトセリ本條ニ於テハ右ノ第三ノ主義ヲ採リタルナリ例ヘハ甲カ乙ニ其不動產ノ所有權ヲ移轉スルコトヲ約シタル後一个月ヲ經テ登記ヲ爲シタリトセンニ甲乙ノ間ニ於テハ契約ノ當時ヨリ業ニ已ニ所有權ヲ乙ニ移轉シタルモノト認ムルト雖モ第三者ニ對シテハ一个月ノ後初メテ所有權移轉シタルモノト認メ而シテ其第三者ノ善意、惡意ヲ問ハサルナリ

蓋シ第一ノ主義ハ物權ノ性質上頗ル穩當ナル主義ニシテ且實際ニ於テモ頗ル便利ナルカ如シ何トナレハ物權ナルモノハ何人ニ對シテモ行ハルヘキ權利ニシテ甲ニ對シテハ之ヲ行フコトヲ得ルト雖モ乙ニ對シテハ之ヲ行フコトヲ得サルカ如キハ稍〻其性質ニ反スルノ嫌アリ又同一ノ權利ニシテ之ヲ對抗スルコトヲ得ル者ト之ヲ對抗スルコトヲ得サル者トアリテハ其間ノ法律關係頗ル錯雜ヲ極メ法律ノ適用上大ニ不便ヲ感スヘケレハナリ然リト雖モ前條ニ付テ述ヘタルカ如ク實際ニ弊害ナキ限ハ力メテ當事者ノ意思ヲシテ能ク貫徹スルコトヲ得セシムルヲ以テ法律ノ進步ト爲スヘキカ故ニ苟モ當事者間ニ於テ其意思確定シ共ニ物權ヲ設定シ、之ヲ移轉シ、之ヲ消滅セシメ又ハ之ヲ變更セント欲スル場合ニ於テハ法律ノ力ヲ以テ强ヒテ之ヲ妨クルノ必要ナシ而シテ特ニ第三者ヲ保護スル爲メ其設定、移轉等ヲ之ニ對抗スルコトヲ得ストスルモ法理上、實際上共ニ不可ナルコトナシ何トナレハ一ノ行爲ニシテ甲ニ對シテハ有效ナルモ乙ニ對シテハ無效ナルカ如キハ法律上常ニ免ルルコトヲ得サル顯象ニシテ例ヘハ無能力者ノ爲シタル法律行爲ノ如キ無能力者ヨリハ之ヲ取消スコトヲ得ルト雖モ相手方ヨリハ之ヲ取消スコトヲ得サルカ如ク殊ニ裁判ノ結果甲ニ對シテハ有效ナル行爲カ乙ニ對シテハ無效ナルカ如キハ敢テ稀ナリトセサル所ナリ而シテ其法律關係稍〻錯雜セルカ如ク見ユルト雖モ實際ニ於テハ爲メニ煩雜ヲ來スノ虞ナシ蓋シ當事者間ノ關係ニ止マリ第三者ノ利害ニ關セサル場合ニ於テハ既ニ權利ノ設定、移轉等アリタルモノト認メ苟モ第三者ノ利害ニ關スル場合ニ於テハ未タ其設定、移轉等アラサルモノト認ムヘケレハナリ

第二ノ主義ハ一旦權利カ當事者ノ意思ニ因リテ發生、移轉スヘキモノト定メタル以上ハ最モ穩當ナル主義ナルカ如シ何トナレハ權利ハ何人ニ對シテモ發生、移轉スルト雖モ唯善意ノ第三者ヲ保護センカ爲メ其發生、移轉ヲ之ニ對抗スルコトヲ得サルモノトスルニ止マレハナリ然リト雖モ實際ニ於テ善意、惡意ヲ分ツコト極メテ難キノミナラス同シク第三者ニシテ甲ハ權利ノ發生、移轉ヲ認メス乙ハ之ヲ認メサルコトヲ得サルカ如キハ頗ル法律關係ヲ錯雜ナラシムルモノニシテ實際ノ不便尠カラス是レ本條ニ於テ此主義ヲ採用セサリシ所以ナリ

唯リ第三ノ主義ハ法理上ニ於テモ原則トシテハ當事者ノ意思ノ效力ヲ充分ニ認メ何人ニ對シテモ權利發生、移轉スヘキモノト爲スニ拘ハラス唯第三者ヲ保護スル爲メ之ニ對シテハ一切其權利ノ發生、移轉ヲ援用スルコトヲ得サルモノトスルニ止メタルカ故ニ毫モ不可ナル所ナク而シテ實際上ニ於テハ能ク前二主義ノ缺點ヲ補ヒ最モ實際ニ便利ナルモノト謂フヘシ是レ本條ニ於テ此第三ノ主義ヲ採用シタル所以ナリ

登記ノ方法其他ノ手續ニ關シテハ往往民法中ニ其綱要ヲ示スノ例アリト雖モ本法ニ於テハ之ヲ採ラス是等ノ事ハ一切之ヲ登記法ノ定ムル所ニ委ネタリ是レ他ナシ手續法ニ屬スレハナリ其如何ナル事項ヲ登記スヘキカハ寧ロ民法ノ問題ニ屬スヘシト雖モ是レ登記ノ手續ト密着ノ關係ヲ有スルモノナルカ故ニ本法ニ於テハ亦之ヲ登記法ニ讓レリ而シテ登記法ハ民法ノ實施ト共ニ之ヲ改正シ從來ノ登記法ハ之ヲ廢シ之ニ代フルニ一層完全ナルモノヲ以テセリ明治三十二年二月二十三日法律第二十四號不動產登記法是ナリ（本法案議會提出中衆議院ノ解散ニ遭ヒテ其發布ヲ見ルコトヲ得サリシ爲メ登記法ノ改正ハ民法ニ後ルルコト殆ト一年ナリキ）舊登記法ニ據レハ所有權ノ移轉、質權、抵當權ノ設定、變更、消滅ノ外ハ之ヲ登記スルコトヲ得サリシモ（舊登一、一項、二三）新登記法ニ於テハ占有權、留置權ヲ除クノ外一切ノ物權ノ得喪、變更ヲ登記スヘキモノトセリ（登一）

故ニ登記スヘキ事項ハ本編ニ定メタル物權ノ大多數ニ付キ其設定及ヒ移轉ニ關スルモノヲ以テ其最タルモノトスルト雖モ尙ホ第二百五十六條第一項但書（登七八）、第二百七十二條但書、第二百七十三條（登一一二）、第二百八十一條第一項但書、第二百八十五條第一項但書、第二百八十六條（登一一三）、第三百四十六條但書、第三百五十九條、第三百七十條但書（登一一六、一一七）、第五百八十一條等ノ規定ニ依リテ生スル權利モ亦之ヲ登記スヘキモノトセリ（二五四ノ債權モ亦立法上之ヲ登記セシムルヲ可トス）是等ノ權利ノ中ニハ物權ニ非サルモノ尠カラサルヲ以テ解釋上或ハ疑義ヲ生スルノ虞アリシカ故ニ大抵登記法ノ明文ヲ以テ之ヲ登記スヘキコトヲ明カニセリ尙ホ占有權及ヒ留置權ハ物權ナリト雖モ之ヲ登記スヘキモノトセサリシハ他ナシ此二權ハ皆占有ナル表見ノ事實ニ因リテ公示セラルルノミナラス其權利ノ性質タルヤ一旦占有ヲ失ハハ復其權利ナキカ故ニ登記ニ依リテ第三者ニ警戒ヲ與フルノ必要ナシトシタレハナリ故ニ此二權ハ外國ニ於テモ未タ之ヲ登記セシムルノ例アルヲ聞カス（但立法論トシテハ苟モ留置權ヲ物權トスル以上ハ不動產ニ付テハ之ヲ登記セシムルヲ可トスヘキカ）又物權ナラサルモ不動產ノ賃借權ハ第六百五條ノ規定ニ因リ之ヲ第三者ニ對抗スルニハ必ス登記ヲ爲スコトヲ要スルモノナリ又財產分離ハ特別ノ物權ヲ生スルニ非スト雖モ亦之ヲ登記スルニ非サレハ以テ第三者ニ對抗スルコトヲ得サルモノトセリ尙ホ其詳細ニ至リテハ相續編ニ於テ之ヲ論スヘシ（一〇四五、一〇五〇、二項）

解スル者アリ曰ク本條ニ所謂「物權ノ得喪及ヒ變更」ハ皆當事者ノ意思ニ因ルモノノミヲ斥セルモノニシテ相續ノ如ク法律ニ依リテ當然行ハルヘキ權利ノ得喪ハ之ヲ登記セサルモ以テ第三者ニ對抗スルコトヲ妨ケスト（三十八年十二月十一日大審院判決、三十九年一月三十一日同院判決等）是レ非ナリ法文ニハ汎ク「物權ノ得喪及ヒ變更」ト云ヒ敢テ何等ノ區別ヲ爲サス然ルニ解釋者ニ於テ叨ニ除外例ヲ設クルハ是レ法ヲ解スルモノニ非スシテ法ヲ立ツルモノナリ其不當ナルコト固ヨリ論ヲ俟タス殊ニ立法ノ理由ヨリ考フルモ我民法ニ於テハ不動產ニ關スル權利ノ狀態ハ總テ登記ニ由リテ之ヲ知ルコトヲ得セシメ以テ第三者ヲシテ不慮ノ損失ヲ被ムルノ虞ナカラシメンコトヲ力メタリ然ルニ當事者ノ意思ニ因ラサル權利ノ得喪ハ之ヲ登記セサルモ以テ第三者ニ對抗スルコトヲ得ルモノトセハ登記ニ由リテ知ルコトヲ得サル權利ノ得喪アリテ第三者若シ之ヲ知ラスシテ前權利者ヨリ權利ヲ讓受クルカ如キコトアラハ其者カ不慮ノ損失ヲ被ムルコトアルヘキハ言フヲ待タサル所ナリ蓋シ泰西諸國ニ於テハ今日ハ皆相續ハ死亡ノミニ因ルモノトセルカ故ニ（失踪ノ結果死亡ノ宣吿ヲ爲ス場合ハ失踪者ヲ以テ死亡者ト看做スカ故ニ此場合ニ於ケル相續開始モ亦死亡ニ因ルモノト視テ可ナリ）之ヲ登記セサルモ前權利者ハ既ニ死亡セルヲ以テ其相續人カ其權利ヲ承繼セシコト明カニシテ前權利者カ之ヲ第三者ニ讓渡スカ如キコトアラサルカ故ニ相續ハ登記ナキモ以テ第三者ニ對抗スルコトヲ妨ケサルモノトセルヲ例トセリト雖モ我邦ニ於テハ隱居、入夫婚姻等ニ因ル相續アリテ（九六四）前權利者仍ホ生存セルコト稀ナリトセサルカ故ニ若シ之ヲ登記セサレハ第三者ハ何ニ由リテ前權利者カ既ニ其權利ヲ失ヘルコトヲ知ルヲ得ヘキカ、故ニ第三者ハ往往ニシテ前權利者ニ欺カレ意外ノ損失ヲ被ムルコトアルヘシ是レ立法者カ特ニ相續ヲ除外セサリシ所以ナリ法典調查會ニ於テハ初メ隱居、入夫婚姻等ノ場合ニ於テ登記ヲ爲スヘキノ明文ヲ置クノ議アリタルモ既ニ本條ニ於テ最モ汎ク「物權ノ得喪及ヒ變更」ニ付キ登記ヲ要スルノ規定アリ而シテ死亡ニ因ル相續ハ之ヲ登記セシムルノ必要他ノ場合ニ同シカラスト雖モ亦特ニ之ヲ除外スルノ要ナキカ故ニ總テ本條ノ通則ニ從フヘキモノトシテ隱居等ニ付キ明文ヲ置カサルコトトセシナリ（法學志林九卷三號五二頁、六五頁、同四號四〇頁參觀、尙ホ法律新聞五〇三號二三頁ニ揭ケタル東京控訴院判決ニハ余カ說ヲ取レリ）

或ハ曰ク相續ノ登記スヘキモノナルコトハ吾レ命ヲ聞クコトヲ得タリ然レトモ本條ハ權利ノ取得ニ付テハ繼受取得ノミニ關スルモノニシテ原始取得ノ場合ニハ敢テ登記ヲ須ヒスシテ之ヲ第三者ニ對抗スルコトヲ得ヘシト是レ亦據ナキノ區別ト謂フヘシ當事者ノ意思ニ因ル取得ト之ニ因ラサル取得トヲ別ツハ固ヨリ謬レルコト右ニ論シタルカ如シト雖モ是レ猶ホ多少ノ理由ナキニ非ス何トナレハ當事者ノ意思ニ因ラサル取得ハ取得者之ヲ知ラサルコトアルヲ以テ（隱居、入夫婚姻等ノ場合ニ於テハ之ヲ知ラサルコトナシ）登記ヲ强要スルハ或ハ酷ニ失スルモノアルカ如キノ感ナキニ非ス且前條ニ於テ當事者ノ意思ニ因ル取得ノミニ付テ規定セルカ故ニ本條モ亦其範圍ヲ同シウスルカヲ疑ハシメサルニ非サルヲ以テナリ然レトモ一タヒ此區別ノ謬レルコトヲ悟ラハ更ニ繼受取得ト原始取得トヲ區別スルカ如キハ全ク理由ヲ發見スルニ苦シムナリ蓋シ取得時效ノ場合ノ如キ通常第三者ハ之ヲ知ルニ由ナキカ故ニ前權利者カ依然登記名義人ナル以上ハ第三者ハ此者ヨリ權利ヲ讓受クルコトアルヘキハ固ヨリナリ然ルニ登記ナキ取得時效ヲ以テ之ニ對抗スルコトヲ得ルモノトセハ其第三者カ不慮ノ損失ヲ被ムルコトアルヘキハ洵ニ明カナリ是レ豈ニ立法者ノ意思ニ合ナフモノト謂フヘケンヤ（法學志林九卷四號四五頁參觀）

本條ノ第三者（tiers, Dritter）ノ意義ニ付テハ往往誤解ヲ傳フル者アルヲ以テ茲ニ之ヲ明カニスルノ必要アルヘシ蓋シ第三者ナル文字ハ當事者ノ一方ヲ第一者トシ其相手方ヲ第二者トシ其他ノ者ヲ總稱シテ第三者トセルヨリ來レルモノナリ故ニ當事者以外ノ者ハ皆第三者ナリト謂フモ可ナリ唯承繼人ハ當事者ニ等シキ者ト視ルカ故ニ是レ第三者ニ非サルコトハ既ニ第一卷ニ於テ之ヲ論シタリ三十八年版一卷三〇八頁）而シテ包括承繼人ニ付テハ疑問ヲ生スルコト稀ナリト雖モ特定承繼人ハ特定ノ法律關係ニ付テノミ承繼人ニシテ其他ノ關係ヨリ觀レハ亦第三者ナルカ故ニ學者多クハ之ヲ混同シ舊民法ノ如キハ一ノ關係ニ於テ承繼人ナル者ハ其第三者タル場合ニ於テモ仍ホ之ヲ承繼人ト稱セリ（財三四七、一項、四一〇、二項、五五七、取四五、一項、證五〇、二項等）本條ニ於テハ汎ク「第三者」ト云ヘルカ故ニ全ク無關係ノ第三者及ヒ權利ノ得喪、變更ノ關係以外ニ於テ特定承繼人タル第三者ヲ併セテ包含スルコト固ヨリ疑ヲ容レス例ヘハ甲カ其所有ニ係ル不動產ノ所有權ヲ乙ニ讓渡シタル場合ニ於テ其讓渡前ニ丙ノ爲メニ設定シタル地上權アリタリトセハ所有權ノ關係ヨリ言ヘハ乙ハ甲ノ承繼人タルコト固ヨリナリト雖モ甲丙間ノ地上權設定行爲ヨリ觀レハ乙ノ第三者タルコト亦疑ヲ容レス故ニ丙ノ地上權ニシテ未タ登記ヲ經サレハ以テ乙ニ對抗スルコトヲ得サルナリ

或ハ曰ク本條ノ「第三者」ハ最モ汎キカ如ク見ユレトモ其實不動產ニ付キ權利ヲ有スル者ノミヲ斥セルモノナリト是レ亦法ノ區別セサル處ニ擅ニ區別ヲ設クルモノニシテ法ヲ解スル者ノ宜シク愼ムヘキ所ナリ顧フニ此說ハ佛法、舊民法等ノ規定ニ盲從セシモノニシテ實ニ取ルニ足ラサルノ說ナリ我民法ハ單ニ不動產ニ付キ權利ヲ有スル第三者ノミナラス一切ノ第三者ヲシテ皆登記ニ由リテ不動產上ノ權利ノ狀態ヲ詳カニスルコトヲ得セシメンコトヲ欲シタルナリ故ニ若シ登記ヲ怠レハ一切ノ第三者ニ對シテ皆權利ヲ援用スルコトヲ得サルモノトス（法學志林五〇號一二頁、六四號一頁參觀）