LIVRE II. PARTIE I. CHAPITRE III. DU BAIL, DE L'EMPHYTÉOSE ET DE LA SUPERFICIE. DISPOSITIONS PRÉLIMINAIRES. 121.　Le Bail ou louage d'une chose corporelle, mobilière ou immobilière, donne au preneur le droit d'user et de jouir de la chose louée, pendant un certain temps, moyennant une somme d'argent ou autre valeur qu'il s'engage à fournir périodiquement au bailleur; sans préjudice des obligations respectives dont les parties sont tenues en vertu de la convention ou par l'effet de la loi, telles qu'elles sont déterminées aux sections II et III ci-après. 122.　Les droits et obligations qui naissent du contrat de louage d'ouvrage ou d'industrie et du louage de services sont réglés au Livre IIIe. 123.　Les règles particulières aux baux des biens de l'Etat, des départements, des communes et des établissements publics sont portées par les lois administratives. SECTION PREMIÈRE. DE L'ÉTABLISSEMENT DU DROIT DE BAIL. 124.　Le droit de bail s'établit par le contrat de bail ou de louage. Dans le cas où le droit de bail aurait été légué par testament, l'héritier devrait passer avec le légataire un contrat de bail aux clauses et conditions portées dans le testament. Il en serait de même dans le cas d'une promesse de bail: le promettant devrait passer un contrat de bail au stipulant. 125.　Le contrat de bail des choses est soumis aux règles générales des contrats à titre onéreux et synallagmatique, sauf les dérogations ci-après. 126.　Les administrateurs légaux ou judiciaires de la chose d'autrui peuvent la donner à bail; Toutefois, le bail par eux consenti sans un pouvoir spécial, quant à la durée, ne peut excéder: Deux ans, s'il s'agit d'un animal ou d'un autre objet mobilier. Cinq ans, s'il s'agit d'un bâtiment d'habitation, d'un magasin ou d'une autre construction; Dix ans, s'il s'agit d'une terre labourable, d'un bois, d'un étang, d'une carrière ou d'une autre partie du sol. 127.　L'administrateur ne peut renouveler les baux, pour une même durée, que trois mois, six mois, ou un an, avant l'expiration de la précédente période, suivant la distinction des choses louées, portée à l'article précédent. 128.　L'administrateur de la chose d'autrui ne peut louer moyennant une valeur autre que l'argent; Toutefois, s'il s'agit d'une culture de riz ou d'autres grains, le prix du bail peut être stipulé payable pour moitié en produits du fonds, d'après la valeur locale courante; sauf au preneur à effectuer le payement total en argent, s'il le préfère. 129.　Les règles posées aux trois articles précédents s'appliquent aux mandataires ou administrateurs conventionnels, soit généraux, soit spéciaux; à moins que le mandat n'ait étendu ou restreint leurs pouvoirs par écrit. 130.　Les mineurs émancipés et les femmes mariées ayant l'administration de leurs biens ne peuvent les donner à bail qu'aux mêmes conditions que les administrateurs de la chose d'autrui. 131.　Le preneur ne pourra demander la nullité ou la réduction des baux ou des renouvellements de baux contraires aux articles précédents, si le propriétaire étant maître de ses droits, déclare les ratifier. Il pourra seulement, à toute époque, requérir le propriétaire de déclarer sa volonté à cet égard dans un délai de 8, 15 ou 30 jours, suivant la nature de l'objet loué, telle qu'elle est distinguée à l'art. 126. Si le propriétaire refuse de se prononcer, le preneur pourra déclarer qu'il maintient la durée du bail telle qu'elle a été fixée antérieurement. 132.　Lorsque les baux d'immeubles faits par le propriétaire excèdent trente années, ils deviennent des baux emphytéotiques et sont soumis aux règles particulières établies ci-après pour ces sortes de baux. SECTION II. DES DROITS DU PRENEUR À BAIL. 133.　Le preneur peut tirer de la chose louée les mêmes profits et avantages qu'un usufruitier, sauf les restrictions ou extensions qui peuvent avoir été apportées à ses droits par l'acte constitutif du bail et celles qui résultent des dispositions de la loi. 134.　Le preneur peut se faire mettre par le bailleur en possession de la chose louée, à l'époque fixée pour l'entrée en jouissance, sans être tenu de faire un inventaire ou un état des biens, ni de donner caution, à moins que le contrat ne l'y oblige. 135.　Il peut exiger que le bailleur, avant la délivrance, mette la chose en bon état de réparations de toute nature, suivant sa destination. Le bailleur est tenu, en outre, pendant la durée du bail, de faire toutes les réparations, grosses et d'entretien, autres que celles qui sont rendues nécessaires par la faute ou la négligence du preneur et de ses serviteurs, lesquelles restent à la charge du preneur. Le bailleur n'est pas tenu, pendant la durée du bail, de supporter l'entretien des tatamis, des karakamis, des chojis, ni des papiers de tenture. Il n'est pas tenu, non plus, du curage des puits ni des conduites d'eaux pluviales ou ménagères. 136.　Le bailleur peut faire aux bâtiments les grosses réparations devenues nécessaires, lors même que le preneur ne les exigerait pas et qu'il en devrait résulter pour lui quelque inconvénient. Toutefois, si les réparations durent plus d'un mois, le preneur devra être indemnisé, s'il y a lieu; il pourra même faire résilier le bail, si les réparations le privent, pendant un temps quelconque, de toute la partie habitable de la chose louée ou de celle qui lui est absolument nécessaire pour son commerce ou son industrie. 137.　Si le preneur éprouve, par le fait d'un tiers, quelque trouble ou contestation de droit à sa jouissance, pour une cause qui ne lui soit pas imputable, le bailleur, dûment averti par lui, doit intervenir et en garantir le preneur. 138.　Si le trouble provient d'une force majeure, telle que guerre, inondation, incendie, ou d'une mesure légitime de l'autorité publique, et que le preneur en éprouve une perte du tiers de la jouissance ou des profits annuels, ou au delà, il peut obtenir une réduction proportionnelle du prix du bail. Le preneur peut même faire résilier le bail, si ledit trouble a duré trois années consécutives, et même, au cas d'incendie ou d'autre destruction des bâtiments, si le propriétaire ne les a pas rétablis dans l'année de la destruction. 139.　Si dans un bail ayant pour objet principal un sol, il se trouve une contenance moindre que celle annoncée au contrat, le preneur peut faire résilier le bail aux mêmes conditions que l'acheteur d'un terrain peut en faire résilier la vente pour défaut de contenance. 140.　Si le bail d'un bâtiment a été fait pour l'exercice d'un commerce de détail et que le bailleur ait conservé une partie de bâtiments contigüs ou situés dans la même enceinte, il ne peut la louer à un autre ou l'occuper lui-même pour l'exercice du même commerce. 141.　Le preneur peut faire sur le fonds loué des constructions ou plantations à sa convenance, pourvu qu'il n'apporte aucun changement aux constructions ou plantations existantes, sans le consentement formel du bailleur. A la fin du bail, il peut enlever lesdites constructions et plantations qu'il a faites, si les choses peuvent être rétablies dans l'état antérieur; sauf la faculté accordée au bailleur par l'article 156. 142.　Le preneur peut, s'il n'y a stipulation contraire, céder son bail, à, titre gratuit ou onéreux, ou sous-louer la chose, pour le temps du bail qui reste à courir. Dans le premier cas, il a les droits d'un donateur ou d'un vendeur et, dans le second cas, ceux d'un bailleur. Dans l'un et l'autre cas, il reste tenu de ses obligations envers son bailleur, si celui-ci n'a pas fait novation avec le nouveau preneur. Si le prix du bail consiste en une part de fruits ou produits non convertible en argent, la cession du bail ou la sous-location ne peuvent avoir lieu sans le consentement du bailleur. 143.　Le preneur d'un immeuble peut hypothéquer son droit, si la cession ou la sous-location ne lui est pas interdite. 144.　Le preneur peut exercer contre les tiers, pour la conservation de son droit et pour la jouissance des servitudes attachées au fonds, les actions énoncées aux articles 69 et 70 du chapitre de l'Usufruit. SECTION III. DES OBLIGATIONS DU PRENEUR. 145.　Le preneur est tenu, au moment de son entrée en jouissance, ou à toute autre époque, d'admettre le bailleur à procéder, contradictoirement avec lui, à l'inventaire des meubles et à l'état des lieux loués, si le bailleur le désire, pour la conservation de ses droits; mais il ne contribue pas aux frais de ces actes. Le preneur peut aussi faire procéder lui-même auxdits état ou inventaire et à ses frais, après y avoir appelé le bailleur. S'il n'a été fait aucun état des lieux, le preneur est présumé, jusqu'à preuve contraire, avoir reçu les choses en bon état de réparation. 146.　Le preneur est tenu de payer aux époques convenues et, à défaut de convention, à la fin de chaque mois, le prix du bail stipulé en argent. A l'égard des portions de fruits dues au même titre, elles ne sont exigibles qu'après la récolte, mais en entier. 147.　Le preneur est tenu d'exécuter les autres clauses et conditions particulières du bail, faute de quoi, le bailleur peut l'y contraindre directement, par voie d'action, ou faire résilier le bail, avec dommages intérêts, s'il y a lieu. 148.　Jusqu'à la vente des produits du fonds, le preneur est tenu, pour la garantie du bailleur, de les engranger dans les lieux loués, s'ils sont disposés à cet effet; à moins qu'il ne préfère payer l'année courante par anticipation. 149.　Le preneur n'est tenu d'aucun des impôts ordinaires ou extraordinaires qui peuvent peser directement sur la chose louée: ceux qui pourraient être exigés de lui, en vertu des lois de finances, entreraient en déduction de son prix de bail ou lui seraient remboursés par le bailleur; sauf toute convention contraire. Mais les impôts et charges mis sur les bâtiments élevés par le preneur et sur le commerce ou l'industrie qu'il exerce sur le fonds loué sont à sa charge. 150.　Le preneur ou son cessionnaire ne peut user de la chose louée que suivant la destination qui lui a été donnée par la convention, ou, à défaut de stipulation, à cet égard, suivant la destination qu'elle avait au moment du contrat, ou que sa nature comporte sans détérioration. 151.　Le preneur est tenu, quant à la garde et à la conservation des choses louées, des mêmes obligations que l'usufruitier. Si un tiers commet une usurpation ou autre entreprise sur la chose louée, le preneur doit en avertir le bailleur, comme il est dit à l'article 97 du chapitre II, au sujet de l'usufruitier et sous la même sanction. 152.　S'il y a plusieurs locataires d'un même bâtiment ou de plusieurs bâtiments situés dans la même enceinte et appartenant au même propriétaire, ils sont solidairement responsables de l'incendie envers celui-ci; à moins qu'il ne soit prouvé que tous ou quelques uns sont exempts de faute. 153.　Le recours de celui qui aura payé les dommages sera réparti par le tribunal entre tous les preneurs, en tenant compte tant de l'étendue des divers locaux que des dangers plus ou moins considérables que chaque location présentait, d'après la profession du locataire et ses habitudes. 154.　Si le propriétaire habitait lui-même une partie des bâtiments incendiés dans la même enceinte, il ne pourra agir en indemnité contre les locataires qu'en prouvant que l'incendie n'a pas commencé chez lui, et dans ce cas même, la responsabilité solidaire des locataires est limitée à la valeur des locaux à eux loués. 155.　Si, à la fin du bail, le preneur ne restitue pas les choses louées, il peut être poursuivi, à cet effet, par action personnelle ou réelle, au choix du preneur. 156.　Le bailleur peut exiger, à la fin du bail, que le preneur lui cède, pour leur valeur actuelle, à dire d'experts, les constructions et plantations que celui-ci a le droit d'enlever d'après l'article 141. SECTION IV. DE LA CESSATION DU BAIL. 157.　Le bail finit de plein droit: 1° 　Par la perte totale de la chose louée, sauf l'indemnité due par la partie à la faute de laquelle la perte est imputable; 2° 　Par l'expropriation totale de la chose, pour cause d'utilité publique; 3° 　Par l'éviction du bailleur, ou par la nullité de son droit sur la chose louée, lorsqu'elles sont prononcées en justice et pour des causes antérieures au contrat; 4° 　Par l'expiration du terme fixé expressément ou tacitement; Le bail finit aussi par la résolution prononcée en justice, à la demande de l'une des parties, pour inobservation des conditions ou pour les autres causes que la loi autorise. 158.　Dans le cas de perte partielle de la chose louée, le preneur peut demander la résolution du bail, ou son maintien avec diminution du prix, sous les conditions portées à l'article 138. Au cas d'expropriation partielle pour cause d'utilité publique, le preneur a toujours droit à une diminution de prix. 159.　Si à l'expiration du bail ayant une durée fixée, le preneur reste en jouissance, au su et sans opposition du bailleur, il s'opère tacitement un nouveau bail, aux mêmes charges et conditions que le précédent. Toutefois, les cautions qui garantissaient le premier bail sont libérées et les hypothèques fournies au même titre sont éteintes. Le nouveau bail cessera par le congé, comme il est dit aux articles suivants. 160.　Le bail fait sans durée expressément fixée, d'une maison, d'un corps de logis, ou d'un appartement meublé, est censé fait pour un an, pour un mois ou pour un jour, si le prix en a été déterminé par année, par mois ou par jour; sans préjudice de la tacite réconduction, comme il est dit à l'article précédent. 161.　S'il n'a pas été fixé de durée pour un bail de bâtiments non meublés, le bail finira par un congé donné par l'une des parties à l'autre, à toute époque de l'année. L'intervalle entre le congé et la sortie sera: De trois mois, pour une maison entière; De deux mois, pour un corps de bâtiments (logis) ou pour un local moins étendu où le preneur exerce un commerce ou une industrie; D'un mois, pour tous autres locaux non meublés. Pour les locaux meublés, à l'égard desquels il y aura eu tacite réconduction, l'intervalle entre le congé et la sortie sera de quinze jours, sans distinction. 162.　Pour le bail de meubles, fait sans durée fixée, le congé doit être donné 15 jours à l'avance. Toutefois, s'il s'agit de meubles garnissant des bâtiments loués, ou de meubles réputés immeubles par destination, la location n'en cesse qu'avec celle des bâtiments. La durée du bail d'animaux donnés à cheptel est réglée au Livre III. 163.　A l'égard du bail d'un bien rural, fait sans durée fixée, le congé doit être donné un an avant l'époque de la principale récolte annuelle. 164.　Dans tous les cas, si le bail se trouve expiré avant que le preneur ait pu détacher ou enlever toutes les récoltes auxquelles il a droit, le bailleur ou le nouveau preneur doit lui en laisser la facilité. Réciproquement, le preneur doit permettre au bailleur ou au nouveau preneur de faire, avant l'expiration du bail, les travaux urgents sur les portions de terrain dépouillées de récoltes, lorsqu'il ne doit en éprouver aucun trouble sérieux. 165.　Si le bailleur s'est réservé la faculté de résilier le bail avant l'expiration du temps fixé, soit au cas d'aliénation de la chose louée, soit au cas où il reprendrait la jouissance pour lui-même, ou pour toute autre cause particulière; de même, si le preneur s'est réservé ladite faculté en vue de certaines éventualités où la location lui deviendrait inutile, ils doivent se donner respectivement congé à l'avance au temps fixé par les articles précédents, à moins que le temps restant à courir d'après la convention ne se trouve plus court. APPENDICE. DES RÈGLES PARTICULIÈRES À CERTAINS BAUX. I. DE L'EMPHYTÉOSE. 166.　L'emphytéose est un bail d'immeuble à long terme ou de plus de trente années. Elle ne peut excéder cinquante ans. Si elle a été faite pour une plus longue durée, elle est réduite à ce terme. Elle peut toujours être renouvelée. 167.　Les droits et obligations respectifs des parties sont réglés par le titre constitutif de l'emphytéose. A défaut de conventions particulières, les règles du bail ordinaire, ci-dessus établies, s'appliqueront à l'emphytéose, sous les modifications ci-après. 168.　L'emphytéote [ou preneur à emphytéose] d'un terrain peut en charger la nature, pourvû qu'il n'y apporte pas de détérioration permanente. 169.　L'emphytéote peut défricher les landes, buissons et bambous; mais il ne peut, sans le consentement du propriétaire, arracher les bois taillis, ni les arbres qui, n'étant pas destinés à être coupés périodiquement, ont déjà plus de 20 ans et dont la croissance peut se prolonger au delà du temps que doit durer le bail. Il peut toujours dessécher les marais et modifier les cours d'eau qui traversent le fonds. 170.　Si l'emphytéose porte sur des carrières de pierre, de chaux, de sable ou d'autres matériaux tirés de l'intérieur du sol ou pris sur la surface, le preneur peut en continuer à son profit, l'exploitation déjà commencée. Si lesdites carrières ne sont pas encore ouvertes et en exploitation, il peut seulement y prendre des pierres ou d'autres matériaux pour l'amélioration du fonds. 171.　L'emphytéote ne peut, sans le consentement du propriétaire, supprimer les bâtiments principaux, ni ceux des bâtiments accessoires dont la durée peut excéder la durée du bail. 172.　Dans tous les cas où, d'après l'article précédent et d'après l'article 169, l'emphytéote est autorisé à supprimer des constructions ou des arbres, les matériaux et les bois en provenant appartiennent au propriétaire. 173.　Le bailleur livre la chose en l'état où elle se trouve au moment du contrat d'emphytéose. Il n'est tenu à aucune réparation, grosse ou d'entretien. Les détériorations survenues par cas fortuit ou force majeure, pendant la durée de l'emphytéose, ne donnent pas lieu à diminution du prix du bail; sans préjudice du droit de résolution réservé au preneur par l'article 178. 174.　Le preneur paye tous les impôts fonciers ordinaires et extraordinaires, quand la loi qui établit ces derniers n'en a pas décidé autrement. 175.　Si un fonds a été donné en emphytéose à plusieurs personnes par un seul contrat, l'obligation de payer la rente annuelle est solidaire et indivisible de la part de chaque contractant ou de leurs héritiers. 176.　En cas de cession ou de sous-location du bail emphytéotique, lesdites obligations passent au cessionnaire ou sous-locataire, et le cédant en reste garant, comme caution, si le bailleur ne l'a pas expressément affranchi ou n'est pas intervenu à l'acte de cession en l'acceptant, sans réserver ses droits. 177.　Le bailleur peut demander la résolution du bail emphytéotique pour défaut de payement de la redevance pendant trois ans consécutifs. Il peut même demander la résolution pour tout défaut de payement, si le preneur est déclaré en faillite ou insolvable, sur la poursuite d'autres créanciers; à moins que ceux-ci n'assurent le payement régulier de la redevance. 178.　Le preneur peut demander la résolution du bail, si, par force majeure, la jouissance du fonds est devenue impossible pour le tout, pendant trois années consécutives, ou si la détérioration partielle ne doit pas laisser dans l'avenir de profits supérieurs à la rente annuelle à payer. 179.　A l'expiration du bail ou à sa résolution, le preneur laisse, sans indemnité, les plantations et améliorations qu'il a faites sur le fonds. Pour les constructions, les dispositions du bail ordinaire lui sont applicables. II. DE LA SUPERFICIE. 180.　La superficie est le droit de posséder en propriété des constructions ou des plantations d'arbres forestiers, sur un sol appartenant à un autre propriétaire. Le droit de superficie peut aussi porter sur la surface arable d'un sol non bati ni planté dont le tréfonds appartient à un autre propriétaire. 181.　Lorsque les constructions ont été faites par le propriétaire du fonds, l'acte constitutif du droit de superficie est soumis aux règles générales des aliénations d'immeubles, à titre gratuit ou onéreux, suivant les cas. 182.　Si le titre constitutif soumet le superficiaire au payement d'une redevance annuelle envers le propriétaire du sol, à raison de l'espace occupé par les constructions ou plantations cédées, ses droits et obligations sont régis, à cet égard, par les règles ci-dessus établies pour le bail emphytéotique. Il en est de même, sous tous les autres rapports, si le terrain a été loué pour bâtir ou pour établir des plantations forestières. 183.　Si, lors de l'établissement du droit de superficie sur des constructions et plantations déjà faites, il n'a pas été fait mention de la portion du sol environnant qui en dépendrait comme accessoire, le superficiaire a droit, de chaque côté des constructions, à une portion de sol égale à la moitié de la superficie des bâtiments; s'il s'agit de plantations d'arbres forestiers, il a droit à l'espace que pourraient couvrir les branches arrivées à leur plus grand développement. 184.　Si le titre constitutif ne fixe pas la durée du droit de superficie à l'égard des constructions déjà faites, le droit est présumé établi pour un temps égal à la durée desdites constructions, lesquelles ne pourront recevoir de grosses réparations que du consentement du propriétaire du sol. Si le sol est déjà planté d'arbres forestiers, le droit de superficie est censé établi pour durer jusqu'à l'époque où les arbres seront abattus, ou auront atteint leur plus grand développement utile. 185.　Le droit de superficie s'éteint par les mêmes causes que le droit d'emphytéose et de bail. 186.　Les constructions et plantations forestières, tant celles établies antérieurement au contrat que celles faites par le superficiaire ne pourront être enlevées par celui-ci que si le propriétaire du sol n'en requiert pas la cession à dire d'experts. A partir de l'année qui précède la fin du droit de superficie, le superficiaire ne pourra enlever lesdites plantations ou constructions qu'après avoir sommé le propriétaire du fonds d'avoir à déclarer s'il entend user du droit de préemption. CHAPITRE IV. DE LA POSSESSION. SECTION PREMIÈRE. DES DIVERSES ESPÈCES DE POSSESSION ET DES CHOSES QUI EN SONT SUSCEPTIBLES. 191.　La possession est naturelle ou civile [légale]. 192.　La possession naturelle est la détention d'une chose corporelle, sans que le détenteur ait aucune prétention à un droit sur cette chose. Les biens du domaine public ne sont susceptibles que d'une possession naturelle de la part des particuliers. 193.　La possession civile est la détention d'une chose corporelle ou l'exercice d'un droit avec l'intention de l'avoir pour soi. Tous les droits, tant réels que personnels, sont susceptibles de possession civile, avec des effets différents, suivant les cas, tels qu'ils sont déterminés ci-après. La possession appliquée à l'état civil des personnes est réglée au Livre Ier. 194.　La possession civile est dite à juste titre, ou à juste cause, lorsqu'elle est fondée sur un acte juridique destiné par sa nature à conférer le droit possédé, encore que, faute de qualité chez le cédant, elle n'ait, pu produire cet effet. Si la possession a été usurpée, elle est dite sans titre ou sans cause. 195.　La possession à juste titre est dite de bonne foi, lorsque le possesseur a ignoré les vices de son titre; Elle est dite de mauvaise foi, dans le cas contraire. L'erreur de droit n'est pas admise pour constituer la bonne foi. La bonne foi cesse lorsque les vices du titre sont découverts. 196.　La possession est dite vicieuse, lorsqu'elle est violente ou clandestine. Elle est violente, quand elle a été obtenue ou conservée par la force ou la menace. Elle est clandestine, quand elle ne se révèle pas suffisamment aux intéressés par des actes extérieurs et publics. La possession cesse d'être vicieuse, lorsqu'elle est devenue paisible, ou lorsqu'elle est devenue publique et notoire. 197.　La possession naturelle est dite précaire, lorsque le possesseur détient une chose ou exerce un droit au nom et pour le compte d'autrui. La possession cesse d'être précaire et devient civile, lorsque le possesseur a commencé à posséder pour lui-même. Toutefois, lorsque la précarité résulte de la nature du titre sur lequel la possession est fondée, le vice de précarité ne cesse que par une des deux causes ci-après: 1° 　Par un acte judiciaire ou extrajudiciaire signifié à celui pour le compte duquel la possession avait lieu et contenant une contradiction formelle à ses droits; 2° 　Par l'interversion du titre provenant d'un tiers et donnant une nouvelle cause à la possession. 198.　Le possesseur est toujours présumé posséder pour son propre compte, si le contraire [la précarité] n'est prouvé, soit par son titre, soit par les circonstances du fait. 199.　Celui qui prouve posséder en vertu d'un juste titre est présumé posséder de bonne foi, si le contraire n'est prouvé. 200.　La possession est présumée paisible, si la violence n'est pas prouvée. La publicité ne se présume pas, elle doit être prouvée. SECTION II. DE L'ACQUISITION DE LA POSSESSION. 201.　La possession civile s'acquiert par le fait de l'appréhension d'une chose ou par l'exercice effectif d'un droit, avec l'intention d'avoir à soi la propriété de la chose ou le droit exercé. 202.　La détention de la chose ou l'exercice du droit peut avoir lieu par le fait d'un tiers; l'intention de posséder doit se rencontrer en la personne de celui qui prétend bénéficier de la possession. Toutefois, les personnes incapables et les personnes juridiques peuvent bénéficier de la possession, par le fait et l'intention de leur représentant. 203.　La prise de possession matérielle peut être remplacée par la tradition de brève main et par le constitut possessoire. Il y a tradition de brève main, lorsqu'une chose possédée précédemment à titre précaire est laissée au possesseur en vertu d'un nouveau titre qui lui permet de la considérer désormais comme sienne. Il y a constitut possessoire, lorsque celui qui possédait précédemment une chose comme sienne déclare en conserver désormais la possession au nom et pour le compte d'autrui. 204.　La possession se transmet aux héritiers et successeurs universels à l'égard desquels elle continue, avec les qualités et les vices qu'elle pouvait avoir en la personne de leur auteur. Les acquéreurs à titre particulier d'une chose ou d'un droit peuvent, suivant leur intérêt, ou invoquer seulement leur propre possession, ou se prévaloir de celle de leur cédant, en la joignant à la leur. SECTION III. DES EFFETS DE LA POSSESSION. 205.　Celui qui possède civilement est présumé, jusqu'à preuve contraire, avoir légalement le droit qu'il exerce; en conséquence, il est toujours défendeur aux actions pétitoires ou en revendication relatives à ce droit. 206.　Le possesseur qui a juste titre et bonne foi acquiert les fruits et produits naturels et industriels au moment où ils sont séparés du sol, par lui ou en son nom. Il acquiert les fruits civils jour par jour, comme il est dit pour l'usufruitier. Le présent avantage cesse pour l'avenir, dès que le possesseur a découvert que la chose ou le droit possédé ne lui appartient pas; il cesse, dans tous les cas, à partir de la demande en justice, si elle triomphe définitivement. 207.　Le possesseur de mauvaise foi est tenu de rendre, avec la chose ou le droit revendiqué, les fruits et produits qu'il possède encore en nature et la valeur tant de ceux qu'il a consommés ou laissés se détériorer par sa faute que de ceux qu'il a négligé de percevoir. Le revendiquant, de son côté, doit lui rembourser les frais et impenses qui sont la charge ordinaire des fruits. 208.　Tout possesseur, de bonne ou de mauvaise foi, doit être remboursé, par le revendiquant, des dépenses nécessaires ou faites pour la conservation de la chose et des dépenses utiles ou qui en ont augmenté la valeur; aucun d'eux n'a droit au remboursement des dépenses voluptuaires ou de pur agrément. 209.　Dans le cas des deux articles précédents, le possesseur jouit du droit de rétention de la chose, jusqu'à l'entier remboursement des dépenses auxquelles le revendiquant est condammé. 210.　A l'égard des dégradations faites à la chose, le possesseur de mauvaise foi est tenu d'en indemniser le propriétaire, dans tous les cas, et le possesseur de bonne foi, seulement s'il en est enrichi. 211.　Les conditions sous lesquelles le possesseur peut arriver à la prescription acquisitive ou usucapion de la propriété, tant des meubles que des immeubles, sont réglées au Livre III. 212.　Le possesseur a, pour retenir ou recouvrer la possession, les actions possessoires dites en complainte, en dénonciation de nouvel œuvre et en réintégrande, sous les distinctions ci-après. 213.　L'action en complainte appartient au possesseur qui éprouve de la part d'un tiers un trouble de fait ou de droit impliquant une prétention contraire à sa possession. Elle tend à faire cesser le trouble et à le réparer. Elle appartient au possesseur tant d'un immeuble que d'une universalité de meubles ou d'un meuble particulier. 214.　La dénonciation de nouvel œuvre appartient au possesseur d'un immeuble, pour faire cesser des travaux commencés sur un fonds voisin et dont l'achèvement constituerait un trouble à la possession. 215.　L'action en complainte et celle en dénonciation de nouvel œuvre n'appartiennent qu'à celui qui a une possession civile, paisible et publique; en outre, pour le possesseur d'immeuble, elle doit avoir duré depuis une année entière. 216.　L'action en réintégrande appartient au possesseur qui a été dépossédé, par voies de fait, par menaces ou par ruse, de tout ou partie d'un immeuble, d'une universalité de meubles ou d'un meuble particulier, pourvû que sa possession ne fût pas elle-même entachée d'un des mêmes vices, à l'égard du défendeur. Elle ne peut être exercée contre ceux qui ont succédé à titre particulier à la possession usurpée que s'ils ont participé aux actes illicites constituant l'usurpation. Elle appartient tant au possesseur précaire qu'au possesseur civil et à celui dont la possession ne serait pas encore annale. 217.　Les actions en complainte et en réintégrande ne sont recevables que dans l'année du trouble ou de la dépossession. La dénonciation de nouvel œuvre est recevable tant que les travaux contestés ne sont pas terminés, à moins qu'il ne se soit écoulé un an depuis que les travaux, même inachevés, ont causé un trouble au possesseur. 218.　Les actions possessoires ne peuvent être cumulées avec l'action pétitoire. Le juge de l'action possessoire ne peut fonder sa décision sur des motifs tirés du fond du droit des parties et de nature à le préjuger. Il ne peut non plus surseoir à statuer sur le possessoire jusqu'à ce que les parties aient fait juger le pétitoire. 219.　Si l'action pétitoire est intentée par l'une ou l'autre des parties après que l'action possessoire a été portée soit devant le même tribunal soit devant un tribunal différent, il doit être sursis à statuer sur le pétitoire jusqu'au jugement définitif sur le possessoire. Il en est de même, si le défendeur à l'action pétitoire se porte, au cours du procès, demandeur au possessoire. 220.　Celui qui a formé une demande au pétitoire ne peut plus agir au possessoire à raison de faits antérieurs à la première demande, même en s'en désistant; mais, il peut suivre, comme demandeur ou défendeur, sur une demande au possessoire déjà formée. Dans tous les cas, celui qui a succombé au pétitoire est déchu du droit d'agir au possessoire. 221.　Le défendeur, soit à l'action pétitoire, soit à une action possessoire, peut, pendant la même instance, se porter lui-même demandeur au possessoire, reconventionnellement, soit par une action possessoire semblable, soit par une autre. 222.　Si l'action possessoire est justifiée, le juge ordonnera, suivant les cas, la cessation du trouble, la discontinuation des travaux dénoncés ou la restitution de la chose usurpée et condamnera en même temps le défendeur aux dommages-intérêts. 223.　Le défendeur qui a succombé au possessoire peut agir au pétitoire, mais seulement après avoir satisfait aux condamnations portées contre lui. Si elles ne sont pas liquidées, il consignera somme suffisante pour y satisfaire. 224.　Le demandeur qui a succombé au possessoire, faute de justification des faits allégués, ou dont la demande a été déclarée non recevable, comme tardive, ou parce que sa possession ne remplissait pas les conditions requises, peut encore agir au pétitoire. 225.　La compétence et les autres règles relatives aux actions possessoires sont déterminées au Code de procédure civile. SECTION IV. DE LA PERTE DE LA POSSESSION. 226.　La possession se perd: 1° 　Par la cessation de l'intention de posséder pour soi-même ou pour autrui; 2° 　Par l'abandon volontaire ou légalement forcé de la détention de la chose ou de l'exercice du droit; 3° 　Par la prise de possession, même illégale, d'un tiers, lorsqu'elle a duré plus d'une année sans que l'action en complainte ou en réintégrande ait été exercée; 4° 　Par la destruction totale ou par la perte de la chose ou du droit qui fait l'objet de la possession. CHAPITRE V. DES SERVITUDES FONCIÈRES. 227.　Les servitudes foncières sont des charges établies sur un fonds, pour l'utilité d'un fonds appartenant à un autre propriétaire. Elles sont établies par la loi ou par le fait de l'homme. SECTION PREMIÈRE. DES SERVITUDES ÉTABLIES PAR LA LOI. § I. DU DROIT D'ACCÈS ET DE PASSAGE SUR LE FONDS VOISIN. 228.　Tout propriétaire peut obtenir l'accès sur le fonds voisin, pour la construction et la réparation de ses murs ou bâtiments placés sur la limite des fonds ou à une distance trop rapprochée pour qu'il puisse faire les travaux sur son propre fonds. 229.　Sauf le cas d'urgence ou de nécessité absolue, les travaux de construction ou de réparation ne devront pas être faits à l'époque où ils pourraient nuire aux récoltes, ni en cas d'absence momentanée du propriétaire voisin. Ils ne pourront, en aucun cas, motiver l'accès dans la maison d'habitation du voisin, même contiguë aux bâtiments demandant réparation. 230.　Dans tous les cas, le voisin qui donne l'accès pourra obtenir une indemnité mesurée sur le trouble à lui causé, eu égard à la nature et à la durée des travaux exécutés. 231.　Si un fonds se trouve enclavé dans un ou plusieurs autres fonds, de telle sorte qu'il ne puisse communiquer avec la voie publique, il devra lui être fourni un passage sur ces fonds, jusqu'à la voie publique, moyennant une juste indemnité. Un fonds est considéré comme enclavé, quand il n'a de communication qu'avec un canal, même public, avec une rivière ou avec la mer. 232.　Le passage fourni devra être assez large pour l'emploi de voitures, si les besoins des habitants ou l'exploitation des fonds le requièrent. Les travaux d'établissement et d'entretien du passage sont à la charge du fonds enclavé. 233.　En cas de désaccord des intéressés sur la fixation du passage, elle sera faite par le tribunal qui conciliera, autant que possible, la commodité de la voie avec le moindre dommage aux fonds traversés. 234.　L'indemnité sera fixée en capital, à moins que les parties ou le tribunal n'estiment que, dans un temps plus ou moins prochain, il sera établi une voie publique ou qu'il surviendra tel autre événement qui fera cesser l'enclave; auquel cas, l'indemnité sera réglée en annuités. Dans ce dernier cas, le passage et l'indemnité cesseront d'être dus, respectivement, dès que l'enclave aura cessé. Si l'indemnité a été fixée en capital et que l'enclave vienne à cesser, le propriétaire du fonds servant pourra s'affranchir du passage en restituant l'indemnité qu'il a reçue. 235.　Lorsque l'indemnité a été réglée à une somme annuelle, soit par les parties, soit par le tribunal, le propriétaire qui en est chargé peut s'en affranchir après 5 ans, en payant un capital représentant vingt fois l'annuité. Le propriétaire du fonds servant peut aussi demander le même capital, si le débiteur de l'annuité a laissé passer deux années sans la payer, après en avoir été dûment sommé. 236.　Si l'enclave résulte de la cession partielle d'un fonds ou d'un partage entre co-propriétaires, le passage est dû sans indemnité par le cédant ou le copartageant et il cesse de même avec la création d'une voie publique faisant cesser l'enclave. § II. DE L'ÉCOULEMENT DE L'USAGE ET DE LA CONDUITE DES EAUX. 237.　Les propriétaires des fonds inférieurs sont assujettis à recevoir les eaux pluviales ou de source qui découlent naturellement des fonds supérieurs, sans que la main de l'homme y ait contribué. Si même l'écoulement des eaux a été créé ou modifié par des travaux de main d'homme remontant à plus de trente ans ou à une époque inconnue, la servitude ne peut être contestée. 238.　Si, par la rupture de berges, digues ou autres ouvrages destinés à contenir les eaux, ou par des encombrements de ruisseaux ou canaux, il se produit sur le fonds supérieur des débordements qui aggravent l'écoulement ou en modifient la direction, les propriétaires inférieurs peuvent être autorisés à faire les réparations à leurs frais. Réciproquement, si le cours des eaux se trouve obstrué par accident sur les fonds inférieurs, le propriétaire supérieur peut faire à ses frais les travaux nécessaires pour rétablir l'écoulement normal. 239.　Les propriétaires ne peuvent faire ni laisser écouler sur les fonds voisins leurs eaux ménagères, ni des eaux naturelles altérées par l'industrie ou par l'irrigation; sauf ce qui est dit de la servitude d'aqueduc, par l'article 252. Ils ne peuvent non plus disposer leurs toits ou terrasses de telle façon que l'eau pluviale tombe directement sur le fonds voisin. 240.　Le propriétaire d'une source peut en user à son gré et même priver le voisin de l'excédant d'eaux qui s'écoulait naturellement chez celui-ci; sauf ce qui est dit, à la section suivante, de l'acquisition de ces eaux par prescription. 241.　Si les eaux de la source sont nécessaires aux usages domestiques des habitants d'une commune ou hameau, le propriétaire est tenu de laisser s'écouler la portion de ces eaux qui ne lui est pas utile. La commune pourra même faire exécuter sur le fonds les travaux nécessaires à la réunion et à la conduite des eaux, pourvû qu'ils ne causent pas de dommage permanent au fonds et moyennant indemnité. La commune devra, en outre, une indemnité pour l'usage des eaux, s'il n'a pas été déjà exercé gratuitement pendant trente ans. 242.　Dans les autres cas, si l'excédant des eaux d'une source privée se perd au dehors, sans profiter à personne, le plus proche voisin de sortie desdites eaux peut réclamer la faculté de les amener chez lui, précairement, en faisant les travaux nécessaires, comme il est dit à l'article précédent. 243.　Celui dont la propriété est contiguë à une eau courante ne faisant pas partie du domaine public, d'après l'article 24, et n'appartenant pas non plus à un particulier, peut en user à son passage, pour les usages domestiques, pour l'irrigation de ses terres ou pour son industrie; mais sans en modifier le cours. Si, au contraire, un fonds est traversé par une eau de la même nature, le propriétaire peut en dériver le cours dans l'intérieur de son fonds, pour les mêmes besoins; mais, à la charge de la rendre à son cours naturel, à la sortie de son fonds. Dans l'un et l'autre cas, les riverains ont le droit de pêche, en se conformant aux règlements locaux. 244.　Dans les deux cas prévus à l'article précédent, s'il y a contestation de la part des propriétaires inférieurs auxquels ces eaux peuvent être utiles, les tribunaux civils statueront, en tenant compte des usages locaux et en conciliant les besoins de l'hygiène domestique avec les intérêts de l'agriculture et de l'industrie. 245.　Au surplus, la police générale des eaux de la nature qui précède appartient à l'autorité préfectorale, laquelle peut prescrire les mesures nécessaires, tant pour leur libre écoulement que pour leur conservation ou pour celle du poisson. 246.　Le curage desdits cours d'eau est à la charge des riverains qui peuvent se concerter et même s'associer à cet effet. A défaut par eux de procéder au curage, aux époques déterminées par l'autorité locale, il y sera procédé, par celle-ci, à leurs frais. Le recouvrement de la part contributoire de chacun se fera de la même manière que pour les autres contributions locales. 247.　Un riverain ne peut élever de digues de son côté, s'il en doit résulter un dommage pour le riverain opposé. Si un endiguement reconnu nécessaire intéresse plusieurs riverains et s'ils ne se concertent pas pour l'exécuter, il pourra y être procédé par l'autorité locale, aux frais des intéressés, comme il est dit ci-dessus. 248.　Les dispositions des cinq articles précédents sont applicables aux lacs ou étangs se trouvant dans les mêmes conditions. 249.　L'usage et la police des eaux faisant partie du domaine public général ou local sont réglés par l'autorité supérieure ou préfectorale, conformément aux lois administratives. 250.　Tout propriétaire qui a le droit d'user d'eaux naturelles ou artificielles situées en dehors de son fonds, peut en exiger, moyennant indemnité, le passage à travers les fonds intermédiaires supérieurs, soit pour l'irrigation, soit pour les usages industriels ou domestiques. 251.　La disposition qui précède s'applique aux prises d'eau concédées par l'administration, quelle que soit leur durée, et à celles faites par les particuliers, soit pour la vie du concessionnaire, soit pour un temps fixe, s'il doit durer encore dix ans au moins, au moment où le passage est réclamé. 252.　Pareillement, les propriétaires des fonds inférieurs sont tenus de fournir le passage, soit jusqu'à la voie publique, soit jusqu'à un égoût ou un cours d'eau public, pour l'écoulement des eaux provenant du drainage ou de l'asséchement des terres submergées, et pour l'évacuation des eaux surabondantes, après leur usage agricole, industriel ou domestique. Si les eaux pour lesquelles le passage est réclamé sont altérées par les usages domestiques ou industriels, le passage ne pourra être exigé que souterrainement. 253.　Le passage sera pris, autant que possible, dans les lieux les moins dommageables aux fonds servants. Dans aucun cas, il ne pourra être exigé à travers les bâtiments, ni les cours ou jardins attenant aux habitations. 254.　Dans tous les cas, l'établissement et l'entretien des travaux nécessaires au passage des eaux seront exécutés aux frais du propriétaire dans l'intérêt duquel ils sont faits. 255.　Le propriétaire du fonds servant peut exiger que le passage des eaux, soit pour l'arrivée, soit pour la sortie, se fasse, en tout ou en partie, dans les canaux déjà existant sur son fonds, si leurs dimensions le permettent et si les eaux qui y passent déjà ne sont pas de nature à nuire à celles destinées au fonds dominant. Réciproquement, il peut demander à se servir, pour le passage de ses eaux, des ouvrages faits sur son fonds par le propriétaire du fonds dominant. Dans l'un et l'autre cas, celui qui use des ouvrages faits par l'autre contribue aux dépenses d'établissement et d'entretien, proportionnellement à son intérêt. 256.　Si un propriétaire ayant le droit d'user d'une eau courante, conformément au 1er alinéa de l'article 243, a besoin d'élever les eaux par un barrage, il peut l'appuyer sur la rive opposée, moyennant une indemnité. Si le propriétaire qui n'a pas fait le barrage a le droit d'user des mêmes eaux, il peut utiliser ledit barrage à son profit, en participant à la dépense, comme il est dit à l'article précédent. § III. DU BORNAGE. 257.　Tous propriétaires voisins peuvent se contraindre respectivement à la délimitation de leurs propriétés contiguës, au moyen de pierres ou poteaux-bornes portant un signe indicatif approprié, d'après l'usage des lieux. 258.　L'action en bornage n'a pas lieu pour les bâtiments, ni pour les terrains enclos de murs en maçonnerie ou en charpente (hei, nérib-hei, yaraï). Elle n'a pas lieu non plus pour les terrains séparés l'un de l'autre par un chemin ou un cours d'eau publics. 259.　L'action en bornage est imprescriptible, tant que les fonds contigus n'ont pas été délimités, soit à l'amiable, soit judiciairement. Néanmoins, si l'un des voisins se prévaut de la prescription acquisitive ou seulement d'une possession annale de tout ou partie du terrain à l'égard duquel le bornage est réclamé, le demandeur devra préalablement agir en réintégrande ou en revendication. 260.　Hors les cas qui précèdent, si les limites sont incertaines ou contestées, le bornage se fait d'après la contenance et les limites portées aux titres de propriété ou, à défaut de titres, d'après les autres preuves ou documents qui peuvent les suppléer. S'il y a contestation sur le droit de propriété, il est statué préalablement à cet égard par le tribunal compétent. 261.　Dans le cas où ce qui manque à l'un des voisins ne serait pas possédé par l'autre, il y a lieu de mettre en cause les arrière-voisins jusqu'aux limites non contestées; il est alors procédé, contradictoirement avec tous, au bornage commun. S'il se trouve, sur la totalité des fonds, un excédant ou une insuffisance de contenance, le profit ou la perte se répartissent entre tous les fonds, proportionnellement à leur étendue. 262.　Le retranchement à opérer en vertu de l'article précédent se fera par voie d'indemnité à fournir, lorsque, pour l'opérer en nature, il serait nécessaire d'entamer des bâtiments ou des enclos tels qu'ils sont prévus à l'article 258. 263.　Si le bornage est fait à l'amiable entre toutes les parties intéressées, il en est dressé acte en telle forme qu'elles jugent à propos et ledit acte vaut titre définitif pour et contre elles, quant à la contenance et aux limites respectives de leurs fonds. A défaut d'accord mutuel, il est rendu un jugement déterminant lesdites contenances et limites, avec plan annexé; les bornes y sont indiquées avec la mention de leur distance, tant entre elles que par rapport à des points fixes de la localité. 264.　Le coût et la pose des pierres ou poteaux-bornes sont, par portions égales, à la charge des voisins auxquels ils servent de limite. Les frais d'arpentage et ceux d'actes ou de procédure sont supportés par tous les intéressés, proportionnellement à l'étendue de leurs fonds. Toutefois, les frais de procédure spécialement relatifs à une contestation jugée mal fondée sont à la charge de la partie perdante. 265.　La compétence et les autres formes de l'action en bornage sont réglées par le Code de procédure civile. § IV. DE LA CLÔTURE. 266.　Tout propriétaire peut clore son fonds à la hauteur et avec les matériaux qu'il juge à propos. Toutefois, si le fonds est soumis à une servitude légale ou du fait de l'homme autorisant l'entrée ou le passage du voisin, la faculté d'exercer la servitude doit être ménagée. 267.　Dans les villes de plus de 10,000 habitants, tout propriétaire peut contraindre son voisin à contribuer à la clôture des fonds contigus. La clôture pourra également être exigée dans les autres communes, villages ou hameaux, pour les terrains formant cours ou jardins situés entre les bâtiments d'habitation ou d'exploitation agricole ou industrielle. Si la clôture a été faite et terminée par l'un des voisins, sans qu'il ait mis l'autre en demeure d'y contribuer, il ne pourra exiger la participation de celui-ci à la dépense. 268.　La clôture pourra être exigée en planches et charpentes dans les villes désignées au premier alinéa de l'article précédent, et seulement en bambous juxtaposés dans les autres lieux. La hauteur sera de sept pieds en tous lieux. Elle se calculera à partir de la superficie du sol le plus élevé, et sera assise sur le fonds inférieur. 269.　L'entretien et la réparation se feront à frais communs et pour moitié par chacun. Néanmoins, si l'un des voisins croit dans son intérêt de faire une clôture en matériaux autres ou à une plus grande hauteur que ce qui est prescrit ci-dessus il en aura toujours la faculté, en payant seul la différence du prix de construction; dans ce cas, l'entretien et la réparation seront à sa charge exclusive. § V. DE LA MITOYENNETÉ. 270.　Lorsqu'une clôture, de quelque nature qu'elle soit, a été faite à frais communs et sur la ligne séparative des fonds, soit en vertu de l'obligation déterminée au paragraphe précédent, soit volontairement et d'un commun accord, elle appartient par indivis, avec le sol qui la supporte, à chacun des voisins et est dite mitoyenne. Il en est de même des murs en pierre ou en maçonnerie séparant les bâtiments respectifs des voisins, des fossés creusés ou des haies, vives ou sèches, plantées à frais communs sur la ligne divisoire des terrains contigus. 271.　Toute clôture ou séparation de terrains ou de bâtiments, de quelque nature et en quelque lieu qu'elle soit, est présumée mitoyenne, comme ayant été faite à frais communs et sur la ligne divisoire, s'il n'y a preuve du contraire en faveur d'un seul des voisins, soit par titre, soit par prescription de trente ans, ou par un des signes matériels, désignés ci-après, auxquels la loi attache la présomption de non-mitoyenneté. 272.　A défaut de titre ou de prescription établissant la propriété exclusive d'un des voisins, les signes de non-mitoyenneté, à l'égard des terrains, sont: 1° 　Pour les clôtures en planches ou en bambous, la circonstance que les poteaux de soutènement sont exclusivement d'un seul côté; 2° 　Pour les murs en pierre, en briques ou en maçonnerie, l'existence sur un seul côté, soit d'un plan incliné pour l'écoulement de l'eau pluviale, soit de saillies, ouvertures, enfoncements, ouvrages ou ornements quelconques; 3° 　Pour les fossés, le rejet de la terre d'un seul côté; 4° 　Pour les haies vives ou sèches la circonstance qu'un seul des fonds est clos de tous côtés. Dans ces quatre cas, la propriété exclusive est présumée appartenir à celui des voisins du côté duquel sont les ouvrages particuliers ou qui est seul entièrement clos. 273.　S'il s'agit d'un mur, soit en pierre ou en maçonnerie, soit en charpente séparant deux bâtiments d'inégale hauteur, la présomption de mitoyenneté cesse pour la partie dont le mur le plus élevé excède l'autre bâtiment. La présomption n'a lieu pour aucune partie, si le mur ne soutient qu'un seul bâtiment. 274.　S'il se rencontre, tout à la fois, dans une même clôture ou autre ouvrage séparatif de deux fonds, des signes de mitoyenneté et de non mitoyenneté, les tribunaux apprécieront, d'après les circonstances, si la propriété est commune aux deux voisins ou exclusive pour un seul. 275.　L'entretien et la réparation de la séparation mitoyenne sont à la charge des co-propriétaires, par égale portion, à moins que les dégradations ne proviennent du fait d'un seul. Toutefois, s'il ne s'agit pas des clôtures obligatoires d'après l'article 266, chacun peut se soustraire à la charge de l'entretien, en renonçant au droit de mitoyenneté, sauf à payer les réparations nécessitées par son fait. 276.　Dans le cas de mitoyenneté, chacun des voisins peut user de la séparation mitoyenne, suivant sa nature et sa destination, de façon toutefois à ne pas en compromettre la solidité. Chacun peut appuyer un bâtiment au mur mitoyen, en y enfonçant des poutres jusqu'aux trois-quarts de son épaisseur, en y adossant une cheminée ou en y faisant passer des tuyaux pour la fumée, l'eau ou le gaz, ou pour les autres usages industriels ou domestiques, si la nature et l'épaisseur du mur le permettent; mais, il ne peut y pratiquer d'ouvertures, ni même de simples enfoncements pour l'usage des appartements. Tout co-propriétaire peut aussi surélever le mur mitoyen, si la solidité du mur le permet, ou en faisant à ses frais les travaux de confortation; dans ce cas, la partie surélevée n'est pas mitoyenne. S'il s'agit d'un fossé mitoyen, chacun des voisins peut y conduire les eaux pluviales, industrielles ou ménagères, si le fossé a une pente suffisante pour éviter une stagnation nuisible. S'il s'agit d'une haie vive, chacun profite pour moitié de la taille et peut demander l'abattage des arbres à haute tige qui s'y trouveraient. 277.　Si un mur de séparation, en pierres, en briques ou en maçonnerie, a été construit par un seul des voisins, l'autre peut toujours en acquérir la mitoyenneté, en tout ou partie, en payant la moitié de la valeur du terrain, des matériaux et de la main-d'œuvre, au prix qu'ils valent alors. Il en est de même pour l'exhaussement du mur opéré conformément au 3e alinéa de l'article précédent. Celui qui a ainsi acquis la mitoyenneté d'un mur peut en user comme il est dit à l'article précédent; mais, il ne peut faire fermer les ouvertures qui s'y trouvent, si elles ont été établies comme servitudes de vue par le fait de l'homme. La présente disposition n'est pas applicable aux Kura ou Do-zoo (godown). § VI. DES VUES ET DES JOURS DE TOLÉRANCE SUR LA PROPRIÉTÉ D'AUTRUI. 278.　Les bâtiments ne pourront avoir de vues droites ou directes sur la propriété d'autrui, au moyen de fenêtres d'aspect, balcons ou vérandas (engawa), s'il n'y a une distance d'au moins trois pieds de la ligne séparative des deux fonds. Est considérée comme vue droite celle qui s'obtient d'une ouverture parallèle à la ligne séparative ou qui ne s'écarte de la parallèle que d'un angle de 45 degrés (1/8e du cercle). Les autres vues, dites obliques ou par côté, obtenues par un angle de 46 à 90 degrés, pourront être établies à un pied de la ligne séparative. La distance se calcule, dans les deux cas, entre la ligne séparative et la partie la plus avancée des ouvrages donnant la vue. 279.　Si la distance prescrite à l'article précédent ne peut être observée sans inconvénients, les ouvertures devront être masquées par un auvent, sans toutefois que ledit auvent puisse avancer au-dessus de la ligne séparative. En cas d'impossibilité d'établir un auvent, il ne pourra être pratiqué que des jours dits de tolérance, dont la partie inférieure sera à six pieds au moins au-dessus du plancher, avec chassis grillagé, en fer ou en bois, dont les mailles auront un pouce d'écartement au plus. Le propriétaire voisin pourra même, dans ce cas, exiger un auvent, s'il consent à ce que ledit auvent excède la ligne séparative d'un pied au moins. 280.　Les restrictions apportées par les deux articles précédents à la liberté des vues ou jours cessent lorsque la partie du fonds voisin faisant face aux constructions est elle-même une construction sans ouvertures. § VII. DES DISTANCES REQUISES POUR CERTAINS OUVRAGES. 281.　Le propriétaire qui veut creuser dans son fonds, soit un puits ou une citerne, soit une fosse pour recevoir des eaux ménagères ou des matières stercorales, doit laisser une distance d'au moins six pieds de la ligne séparative; sans préjudice des travaux nécessaires pour empêcher l'éboulement des terres ou les infiltrations. La distance sera réduite à trois pieds, s'il s'agit d'une cave sèche et couverte. S'il ne s'agit que d'une rigole, d'un caniveau ou d'un simple fossé, destinés au passage des eaux, la distance devra être égale à la moitié au moins de leur profondeur, sans qu'elle doive néanmoins excéder six pieds; le fossé devra, en outre, être taillé en talus du côté de la ligne séparative ou soutenu par un revêtement en pierre ou en bois. 282.　Il n'est pas permis de planter ou d'avoir à une distance moindre de six pieds de la ligne séparative des arbres ayant plus de trois kens de hauteur. Les arbres ayant moins de trois kens et plus d'un ken de hauteur devront être à la distance de trois pieds. Les autres arbres, arbustes ou arbrisseaux pourront joindre immédiatement la ligne séparative. Dans tous les cas, le voisin pourra requérir le propriétaire desdits arbres d'élaguer les branches qui dépasseraient la ligne séparative; il pourra lui-même couper les racines qui pénétreraient dans son fonds. 283.　Les dispositions des deux articles précédents ne sont pas obligatoires s'il existe des usages locaux différents, anciens et non contestés, lesquels seront observés. Elles sont d'ailleurs applicables, lors même que la séparation des deux fonds serait mitoyenne; en outre, s'il se trouve dans une haie mitoyenne des arbres à haute tige, chacun des voisins peut en exiger la suppression. 284.　Les conditions requises, dans l'intérêt du voisinage, pour l'exercice des industries dangereuses, insalubres ou incommodes, sont déterminées par les lois administratives. DISPOSITION COMMUNE AUX SEPT PARAGRAPHES PRÉCÉDENTS. 285.　Les charges et conditions imposées aux propriétaires par la présente Section sont applicables, activement et passivement, à l'Etat, aux départements et aux communes, pour leurs biens privés ou patrimoniaux. Elles ne s'appliquent pas, passivement, aux biens du domaine public, mais elles leur profitent. SECTION II. DES SERVITUDES ÉTABLIES PAR LE FAIT DE L'HOMME. § 1er. DE LA NATURE DES SERVITUDES ET DE LEURS DIVERSES ESPÈCES. 286.　Les propriétaires voisins peuvent établir toutes espèces de servitudes foncières, au profit et à la charge de leurs fonds, respectivement, pourvû qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Ne sont pas considérées comme servitudes foncières les charges qui exigent, principalement, le travail individuel d'un propriétaire ou de quelque personne placée sur son fonds, ni celles qui profitent, principalement, à la personne d'un propriétaire ou à ceux qu'il se substitue: les premières peuvent valoir comme droits personnels à des services, les secondes, comme droits réels d'usage ou de bail. 287.　Les servitudes foncières restent attachées accessoirement aux fonds, tant activement que passivement, en quelques mains qu'ils passent. Elles sont indivisibles, en ce sens que si les fonds appartiennent à plusieurs par indivis, l'un d'eux ne peut, pour sa part, priver le fonds dominant de la servitude, ni en affranchir le fonds servant. De même, en cas de partage ou de cession partielle des fonds, elles affectent indivisiblement chaque partie du fonds servant ou profitent à chaque partie du fonds dominant; sauf le cas où elles ne pourraient s'exercer utilement que sur une partie du fonds servant ou ne procureraient d'avantage qu'à une partie du fonds dominant. 288.　Les servitudes actives ne peuvent être cédées, louées ni hypothéquées séparément du fonds dominant; elles ne peuvent non plus être grevées d'une autre servitude. 289.　Le propriétaire du fonds dominant peut exercer les actions CONFESSOIRES, tant possessoires que pétitoires, au sujet des servitudes qu'il soutient lui appartenir; Réciproquement, le propriétaire du fonds prétendu servant peut exercer les actions NÉGATOIRES, tant possessoires que pétitoires, pour faire cesser l'exercice des servitudes qu'il conteste. Dans l'un et l'autre cas, seront observées les règles et distinctions établies au Chapitre de la Possession. Les droits, actions et obligations de l'usufruitier et du preneur à bail, au sujet des servitudes, sont établis aux articles 69, 70 et 96, 144 et 151. 290.　Les dispositions des trois articles précédents sont applicables aux servitudes établies par la loi. 291.　Les servitudes sont: 1° 　continues ou discontinues, 2° 　apparentes ou non apparentes, 3° 　positives ou négatives. Les unes et les autres s'établissent, s'exercent et s'éteignent conformément aux trois paragraphes ci-après. 292.　Les servitudes sont continues lorsqu'elles procurent au fonds dominant une utilité permanente ou grèvent sans interruption le fonds servant, par la seule disposition des lieux et sans qu'il soit besoin de la coopération de l'homme. Elles sont discontinues, lorsque, pour être utiles au fonds dominant, elles ont besoins du fait actuel de l'homme. 293.　Les servitudes sont apparentes, lorsqu'elles se révèlent par des ouvrages extérieurs ou par des signes visibles. Elles sont non apparentes, dans le cas contraire. 294.　Les servitudes sont positives: 1° 　Lorsqu'elles autorisent le propriétaire d'un fonds à tirer quelque avantage du fonds d'autrui; 2° 　Lorsqu'elles l'autorisent à faire sur son propre fonds quelque ouvrage que la loi interdit, en général, dans l'intérêt des voisins. Elles sont négatives: 1° 　Lorsque le propriétaire d'un fonds peut interdire au voisin de faire, sur son fonds propre, un des actes permis, en général, aux propriétaires; 2° 　Lorsqu'un propriétaire peut s'abstenir de faire ou de souffrir sur son propre fonds un des actes que le droit commun ordonne d'y accomplir ou d'y permettre dans l'intérêt des voisins. § II. DE L'ÉTABLISSEMENT DES SERVITUDES. 295.　Toutes les servitudes peuvent être établies par convention entre les propriétaires ou par testament. Dans l'un et l'autre cas seront observées les règles ordinaires des aliénations de droits réels immobiliers, soit à titre gratuit, soit à titre onéreux, pour leur validité, tant entre les parties qu'à l'égard des tiers. 296.　Les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par la prescription, au moyen d'une possession de la nature et de la durée requises pour l'acquisition de la propriété immobilière. 297.　Les servitudes continues et apparentes sont considérées comme tacitement établies par la destination du propriétaire, lorsque deux fonds, actuellement séparés, ayant primitivement appartenu à un seul propriétaire, celui-ci avait établi ou laissé subsister entre eux une disposition des lieux constitutive de cette sorte de servitude, et que, lors de la séparation des fonds, il n'a été rien fait ni stipulé qui modifie cet état de choses. 298.　Les servitudes discontinues et les servitudes non apparentes ne peuvent être établies que par l'un des deux titres prévus à l'article 295. 299.　Le propriétaire du fonds prétendu dominant sera dispensé de représenter un titre originaire constitutif de la servitude ou d'en prouver directement l'acquisition par prescription ou par destination du père de famille, s'il peut produire un acte émanant du propriétaire du fonds servant ou de l'un de ses prédécesseurs et portant reconnaissance de la servitude, comme constituée antérieurement par l'un des trois modes ci-dessus énoncés. § III. DE L'EFFET DES SERVITUDES. 300.　Le droit de servitude légalement acquis emporte les droits et facultés accessoires nécessaires à son exercice, d'après sa nature. Au surplus, si la servitude a été établie par titre, les règles générales sur l'interprétation des conventions ou des testaments seront observées; si elle a été acquise par la prescription, son étendue se mesure sur celle de la possession effective; si la servitude résulte de la destination du propriétaire, son étendue se détermine d'après l'intention présumée du constituant. 301.　Dans le cas d'une servitude de passage, de prise d'eau, continue ou discontinue, de pacage ou autre, permettant de tirer des substances du fonds d'autrui, si le titre constitutif ou une convention postérieure ne détermine pas les quantités qui pourront être prises, ni le temps, le lieu ou le mode d'exercice de la servitude, chacune des parties pourra toujours demander au tribunal de les fixer contradictoirement avec l'autre. Dans ce règlement, le tribunal tiendra compte des besoins respectifs des deux fonds et s'éclairera des résultats de l'exercice antérieur de la servitude. 302.　Le propriétaire du fonds assujetti à une prise d'eau n'est responsable du manque d'eau que si elle résulte de son fait. En cas d'insuffisance de l'eau pour les besoins des deux fonds, la priorité appartient aux usages personnels et domestiques, ensuite, aux besoins agricoles avant les besoins industriels; le tout, proportionnellement à l'importance des fonds. S'il y a plusieurs fonds dominants, ils concourront à l'usage de l'eau pour les besoins domestiques; à l'égard des besoins agricoles et industriels, la préférence appartiendra à celui des fonds dont le droit est antérieur en date. 303.　Celui auquel appartient une servitude ne peut changer le mode, le temps ni le lieu de son exercice régulièrement fixés, sans le consentement du propriétaire du fonds servant, à moins que celui-ci n'en doive éprouver aucun dommage. De son côté, si le propriétaire du fonds servant a un intérêt légitime à un pareil changement, sans que le propriétaire du fonds dominant en épreuve aucun dommage, il peut le demander et l'obtenir. 304.　Si l'établissement de la servitude nécessite certains ouvrages ou travaux sur l'un des deux fonds, ils seront à la charge du propriétaire du fonds dominant, à moins qu'il n'ait été stipulé dans l'acte constitutif qu'ils seront à la charge du constituant. 305.　L'entretien et la réparation des ouvrages ou travaux relatifs à l'exercice de la servitude sont également à la charge du propriétaire du fonds dominant, à moins que les réparations ne soient devenues nécessaires par la faute du propriétaire du fonds servant. On peut aussi convenir que l'entretien et la réparation servant à la charge du propriétaire du fonds servant, même sans qu'il y ait faute de sa part; mais, dans ce cas, celui-ci pourra toujours s'affranchir de ladite charge en abandonnant au propriétaire du fonds dominant la partie du fonds sur laquelle porte la servitude. 306.　Le propriétaire du fonds servant ne perd pas le droit d'exercer toutes les facultés légales inhérentes à la propriété, en tant qu'il n'en résulte aucun obstacle à la servitude ni aucune diminution de son utilité. Il peut même utiliser les ouvrages établis sur son fonds pour l'exercice de la servitude, en contribuant aux dépenses d'établissement ou d'entretien, proportionnellement à l'utilité respective qu'il en tire et à l'aggravation de frais qui en peut résulter. § IV. DE L'EXTINCTION DES SERVITUDES. 307.　Les servitudes s'éteignent: 1° 　par l'expiration du laps de temps pour lequel elles ont été constituées, 2° 　par la révocation, la résolution ou la rescision du titre constitutif ou des droits du constituant, 3° 　par l'expropriation pour cause d'utilité publique, 4° 　par la renonciation, 5° 　par la confusion, 6° 　par le non-usage pendant trente ans, 7° 　par la prescription acquisitive de la liberté du fonds servant au profit d'un tiers-acquéreur. 308.　La renonciation à la servitude doit être expresse; toutefois, si les ouvrages exécutés sur le fonds servant pour l'exercice d'une servitude continue ont été détruits ou mis hors d'usage, du consentement exprès du propriétaire du fonds dominant et sans réserves pour l'avenir, la servitude est réputée éteinte par renonciation. La renonciation n'est valable que si le renonçant a la capacité d'aliéner ses droits immobiliers. 309.　La servitude est éteinte par confusion, lorsque le fonds dominant et le fonds servant sont réunis dans les mêmes mains; toutefois, si l'acte qui a opéré la réunion du fonds est judiciairement révoqué, résolu ou annulé, la servitude est considérée comme n'ayant jamais été éteinte. S'il s'agit d'une servitude continue et apparente et que, la disposition des lieux étant restée la même, les fonds soient de nouveau séparés à une époque quelconque et par quelque cause que ce soit, la servitude renaît, conformément à l'article 297. 310.　La servitude est éteinte par le non-usage, lorsque le propriétaire du fonds dominant a, volontairement, ou non, laissé écouler trente ans sans exercer la servitude. Les trente ans se comptent à partir du dernier acte d'usage, s'il s'agit d'une servitude discontinue et à partir du moment où il est survenu un obstacle matériel au fonctionnement spontané de la servitude, si elle est continue. Dans l'un et l'autre cas, si l'obstacle à l'usage de la servitude provient d'un accident arrivé sur le fonds servant, le propriétaire du fonds dominant peut se faire autoriser à rétablir, à ses frais, l'ancien état de choses; le rétablissement se fera aux frais du propriétaire du fonds servant, si l'obstacle provient de son fait. 311.　Si le fonds dominant est indivis entre plusieurs, l'exercice de la servitude par un seul des co-propriétaires conserve le droit des autres. Au surplus, les causes qui suspendent ou interrompent le cours de la prescription libératoire sont applicables au non-usage des servitudes. 312.　La servitude est éteinte par prescription, lorsque le fonds servant a été acquis et possédé par un tiers comme libre de la servitude et que celle-ci n'a pas été exercée pendant le temps requis pour la prescription des droits immobiliers. 313.　L'étendue des avantages conférés par la servitude peut être diminuée quant au mode, quant au temps et quant au lieu de son exercice, par l'effet du non-usage ou de la prescription.